Развитие профессионального управления объектами коммерческой недвижимости в россии

РАЗВИТИЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

В работе определены тенденции развития профессионального управления объектами коммерческой недвижимостью в России. Показаны возможности комплексного управления недвижимостью на всех этапах жизненного цикла с использованием концепции сервейинга.

В настоящее время профессиональное управление объектами коммерческой недвижимости находится в стадии активного развития. Управляющие компании предлагают новые виды услуг, которые направлены на достижение максимальной эффективности функционирования недвижимости. Объекты, способные приносить собственнику доход, требуют профессионального управления, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, и заканчивая организацией охраны и текущего ремонта. Высокий уровень менеджмента необходим при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в объекты офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости.

Следует отметить, что коммерческая недвижимость в России стала формироваться сравнительно недавно, только с началом приватизации предприятий. С появлением спроса на помещения для офисов и торговой деятельности в России стали говорить о формировании рынка коммерческой недвижимости. До этого объекты недвижимости не воспринимались с точки зрения их коммерческого использования. Сегодня владение коммерческой недвижимостью открывает перспективные возможности для получения дохода. В то же время владение объектом само по себе не гарантирует обязательное получение дохода. Для этого им нужно профессионально управлять. Процесс управления недвижимостью сложный и многогранный. Так как рынок предлагает много однотипных объектов недвижимости, находящихся в состоянии, требующем значительных инвестиций на восстановление или перепрофилирование, многие из них продать практически невозможно. Для того чтобы процесс продаж активизировался, необходимо сформировать потребность в таких объектах. Нередко возникают ситуации, когда у потенциальных потребителей недостаточно средств для вложения в ремонт или реконструкцию здания, но, в то же самое время, есть компании, готовые инвестировать свободные ресурсы в недвижимость. Одна из задач управляющих компаний состоит в том, чтобы решить проблему дисбаланса спроса и предложения. Они занимаются привлечением денежных средств на проведение ремонта, реконструкции, перепрофилирования помещений и сдают их в аренду средним и малым предпринимателям [1].

В своей деятельности управляющая компания руководствуется научными подходами и опытом, выработанным мировой и отечественной практикой. Комплексное управление, осуществляемое на основе использования сервейинговых услуг, предполагает решение основной задачи собственника недвижимого имуществ, связанной с обеспечением наиболее выгодной эксплуатации объекта. При этом, как правило, компании, предлагая сервейинговые услуги, имеют накопленный опыт работы с объектами коммерческой недвижимости различного функционального назначения - офисной, торговой, складской, гостиничной. Таким образом, очевидно, что масштабы деятельности таких компаний позволяют им разрабатывать концепции эффективного функционирования того или иного объекта. Компания, занимающаяся оказанием сервейинговых услуг, определяет принципы, на основе которых ведется управление недвижимостью. Опираясь на них, специалисты управляющих компаний разрабатывают программы, направленные на увеличение дохода собственника за счет эффективного использования объектов недвижимости.

Особенность современного рынка коммерческой недвижимости состоит в том, что необходимо системное и экономически обоснованное управление объектом недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла - строительстве, эксплуатации, реконструкции и ликвидации. Применение концепции сервейинга в управлении недвижимостью можно назвать инновационным решением. Системный подход является основой концепции сервейинга.

Сервейииг (от англ, survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью; включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.

Исторически сервейииг впервые сформировался в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это объясняется тем, что в тот период времени земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов. Один из основоположников экономической науки У. Петти выразил это словами: «Труд - отец и активное начало богатства, а земля - его мать». Основой развития английской экономической школы и практики являлись вопросы, связанные с недвижимостью. Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков. По мере развития рыночной экономической системы, насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовали масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году Института по подготовке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание «Королевского» и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных оценщиков - Royal Institution of Chartered Surveyors. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов [2].

Инновационный характер сервейинга проявляется в том, что управление недвижимостью осуществляется в интересах собственника объекта и нацелено на получение конкретного результата. В то же время сервейинг предполагает разделение функций собственника и управляющей компании. В итоге сочетание профессионального управления недвижимостью, с одной стороны, и принятие стратегических решений собственником, с другой стороны, позволяет ему наиболее эффективно использовать недвижимость, сохраняя при этом контроль над объектом.

Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс планирования со следующими этапами: анализ и постановка проблемы; поиск альтернатив решений; оценка и принятие решений.

Планирование в теории сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности. В узком смысле управление может быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы: проведение в жизнь выбранной альтернативы; становление и контроль; процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости. Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации.

Как показывает изучение мирового и отечественного опыта, применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность с учетом интересов собственников. С этой целью и рассматривается сервейинг, в рамках которого предусмотрено осуществление мероприятий, направленных на проведение комплекса технических и экономических экспертиз объектов, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.

Профессиональное управление недвижимостью характеризуется разграничением функций собственника и управляющего. Как правило, функции собственника связаны с принятием стратегических решений и осуществлением контроля качества управления. А к функции сервейинговых управляющих компаний относится оперативное управление объектами недвижимости [3].

В соответствии с информацией, представленной на сайте Российского общества профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров, к основным задачам сервейинговой компании относятся:

разработка стратегии и программы управления недвижимым имуществом, реализация этой программы, контроль за ходом ее реализации;

выбор подрядных организаций и организаций, обеспечивающих снабжение ресурсами, заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, контроль исполнения договорных обязательств и качества предоставляемых жилищно- коммунальных услуг;

рациональное использование объекта недвижимости с целью извлечения прибыли для его владельца, целевое направление полученных средств на содержание дома;

организация процессов развития недвижимости.

Сервейинговые компании выполняют следующие функции: сбор и анализ информации об объектах недвижимости, оценка и управление недвижимостью, подготовка и внедрение проектов по развитию объектов недвижимости, ремонт, реконструкция и модернизация зданий, строительная экспертиза, продажа и аренда недвижимости

Таким образом, их деятельность охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Список литературы

Ломакина С.А. Консалтинг в управлении объектами коммерческой не- движимости//Сервис plus. - 2009, №2 .-0,5 п.л.

Ломакина С.А. Сервейинговые услуги как инновационная форма управления гостиничной недвижимостью: - Международный сборник статей: Инновационная среда. - М.: ФГОУДПО «Государственная академия инноваций»-2008, вып. 2.-0,45 пл.

Шлеенко А.В., Шаповалов И.Г. Систематизация сервейинговых услуг на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости [Текст] // Научный поиск: сборник работ молодых ученых. - Курск, РОСИ, 2015 г. - С. 251-253.

Региональный подход к управлению земельными ресурсами сельскохозяйственного назначения/ Юрьева О.В., Шлеенко А.В.// Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2012. № 3. С. 28-31.

Инновационные решения как фактор повышения экономической эффективности сахарной отрасли/ Шлеенко А.В., Волкова С.И.// Вестник Казанского государственного аграрного университета. 2010. Т. 5. № 1 (15). С. 93-95.

Оптимизация производственной деятельности предприятий с учетом изменения экологической ситуации/ Шлеенко А.В., Волкова С.Н., Сивак Е.Е.// Известия Юго- Западного государственного университета. 2012. № 5-2 (44). С. 170-175.

Пути решения экономико-экологических проблем, возникающих при хозяйственной деятельности предприятия/ Шлеенко А.В., Волкова С.И., Сивак Е.Е.// Известия Юго-Западного государственного университета. 2012. № 6 (45). С. 109-111.

Методы прогнозирования последствий антропогенного воздействия на окружающую среду/ Шлеенко А.В., Волкова С.Н., Сивак Е.Е.// Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: Техника и технологии. 2012. № 2-2. С. 183-186.

УДК 691

Количество показов: 800