Методы и инструменты для анализа цен на рынке недвижимости

МЕТОДЫ И ИНСТРУМЕНТЫ ДЛЯ АНАЛИЗА ЦЕН НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В данной статье рассматриваются актуальные метода и интеллектуальные информационные инструменты для анализа цен на недвижимость, которые помогают проанализировать и сориентироваться в существующей ситуации на рынке недвижимости.

В современной политической обстановке, когда экономику России пошатнули события, происходящие на Украине, рост курса доллара, евро, санкции против РФ. Растет потребность в спасение денежных средств, за счет их инвестирования во что-то более надежное и качественное.

Наиболее востребованным и интересным направлением инвестирования становиться вложение в недвижимость. Считается, что данный вид вложений наиболее надежный и прибыльный. Особенно это актуально с учетом того, что стоимость на жилье постоянно растет. Но, как и в любом другом виде вложений, здесь есть определенные риски. Кроме этого, данный способ является в большей степени долгосрочным, ведь рассчитан на получение прибыли в будущем.

Российский рынок недвижимости очень разнообразен, дает большие возможности и варианты для инвестирования, каждый инвестор найдет вариант именно по своим возможностям и интересам.

Но для того чтобы правильно вложить средства и сориентироваться на рынке, необходимо познакомиться с состоянием рынка, проанализировать его тенденции, влияние тех или иных факторов на его поведение. Для этого необходимо обратить большое внимание на оценку состояния рынка, проанализировать его зависимости. Главным показателем рынка недвижимости, конечно, является цена. Так как именно она наиболее ярко реагирует на изменения ситуации на рынке.

Как и любой анализ, анализ рынка складывается из нескольких больших шагов изучения и работы с рынком.

шаг - в первую очередь необходимо собрать информацию об объектах недвижимости представленных на рынке, характеризующие их основные качественные свойства, физические параметры и геофизическое положение, количество, скорость строительства и состояние предметов недвижимости.

шаг - изучение рынка недвижимости: статистическая обработка данных, анализ и оценка текущего состояния показателей, динамику изменения показателей.

шаг - исследование рынка: исследования основных закономерностей изменения стоимости, спроса, предложения; выявление степени влияния параметров, размеров, местоположения на среднюю цену; исследование влияния показателей внешней среды.

шаг - прогнозирование развития рынка и прогнозирование цен.[1]

Наиболее интересными для нас являются второй и третий шаги, именно

на них идет наибольший объем обработки статистических данных и производиться непосредственно анализ состояния рынка и выявление его тенденций. А, следовательно, применение методов и средств для статистического анализа с целью изучения характера рынка.

Существует несколько общепринятых методов анализа рынка недвижимости, из них наиболее популярными и практичными являются доходный и затратный подход, а также сравнительный метод. Для того чтобы правильно и наиболее эффективно определиться с методом, необходимо поставить конкретные цели, которые стоят перед инвестором в момент начала исследования рынка.

Рассмотрим наиболее широко применяемые подходы и методы оценки:

Первый подход - это затратный, данный подход базируется на прогнозе, что понесенные затраты инвестором на строительство предмета недвижимости, за вычетом износа, но с учетом рыночной стоимости территории, на которой он будет построен могут послужить объективным основанием формирования и прогнозирования рыночной стоимости объекта в целом

Следующий подход доходный. Он заключается в определении настоящей стоимости недвижимости со стороны ее прямого использования и предположительной ее реализации в будущем. Доходный подход использует два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный подход подразумевает сравнение цены текущих осуществляемых продаж объектов аналогичного типа, с аналогичными физическими и качественными параметрами. Он включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. [2]

Все эти подходы и методы осуществляются с помощью оценки и анализа статистических данных, которые были собраны на этапе первого шага на рынке недвижимости. Это очень большой объем информации, который состоит как из числовых показателей, так и качественных показателей. Но те и другие должны быть проанализированы в совокупности, так как все они оказывают влияние на цену.

Именно на этом этапе на помощь исследователя рынка приходят интеллектуальные информационные системы, а именно средства статистического анализа, которые проверяют, анализируют, выявляют и прогнозируют тенденции и зависимости изменения показателей. Средства статистического анализа бывают профессиональными, специальными и популярными, в зависимости от области их применения. Рассмотрим самые востребованные и используемые средства статистического анализа. [3]

Наиболее популярным и повседневным средством является программа компании Microsoft MS Office. MS Excel русифицирован, является наиболее доступной и простой для работы программой, так как он является программой входящей в пакет повседневно используемого программного комплекта MS Office и связан со своими братьями, также самыми популярными в своей области программными продуктами MS Word и PowerPoint. MS Excel представляет собой электронную таблицу, имеет очень сильные и широкие математическими возможностями, где статистические функции являются надстроенными и добавленными формулами. Хорошо видно, что MS Excel хорошо подходит для первичной обработки данных, их накопления, для предварительных статистических сортировок и проверок, для построения некоторых видов диаграмм. Но для более глубокого статистического анализа необходимо использовать более профессиональные и специальные статистические программы.

Еще одним популярным и уже более профессиональным пактом обработки статистических данных пакет STATISTICA. Производителем программы является фирма StatSoft Inc. (США) Данная компания имеет большой опыт в выпуске статистические приложения, она начали свою деятельность в 1985 года. Программа включает в себя несколько основных разделов, таких как редактор электронных таблиц, для сбора и ввода данных и отдельные таблицы для выведения результатов исследований; графическая блок, который позволяет более наглядно представить первоначальные данные и достигнутые результаты в ходе анализа; комплект специализированных статистических модулей; встроенные языки программирования SCL и STATISTICA BASIC, благодаря которым можно увеличить базовые способности пакета. STATISTICA содержит широкий ряд методов статистического анализа (более 250 встроенных функций) сгруппированных основными статистическими модулями.

Следующее средство SPSS. SPSS (Statistical Package for the Social Sciences — статистический пакет для социальных наук) программный продукт, предназначенный для проведения статистической обработки данных, используемых для проведения прикладных исследований в социальных науках. IBM SPSS Statistics — это полнофункциональная система, предназначенная для решения бизнес - и исследовательских задач при помощи анализа данных. Используя пакет, можно эффективно анализировать данные, наглядно представлять результаты в виде таблиц и диаграмм, а также распространять и внедрять полученные результаты. [4]

Из отечественных программ самыми известными МЕЗОЗАВР (MESOSAUR) и STADIA. STADIA основывается на классических статистических методах, которые преподаются в вузах России. Программа содержит большую часть классических статистических методов и имеет большой объем справочной литературы, что упрощает работу в программе. МЕЗОЗАВР является более узкую направленность, так как специализируется на анализе временных рядов. Он обладает шустрой скоростью обработки данных, простым интерфейсом.

Все выше перечисленные методы и компьютерные статистические средства являются результатом развития интеллектуально - информационных технологий и позволяют обрабатывать, сортировать, анализировать данные, в результате чего появляется основания для оценки и прогнозирования ситуацию на рынке недвижимости. С помощью данных средств можно построить картину рынка, определить его тренды и зависимости, и в результате оценить возможности инвестирования в тот или иной вид недвижимости.

Список литературы

Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: «Кнорус», 2010.

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. - М.: Изд. «Экономика», 2009. - 606 с.

Орлова, И.В. Экономико-математические методы и модели: компьютерное моделирование: учеб, пособие. - М.: Вузовский учебник, 2009. - 365 с.

Официальный русскоязычный сайт компании SPSS www/spss.com, www.predictivesolutions.ru/software.

УДК 004.9

Количество показов: 2245