СТАТЬИ АРБИР
 

  2019

  Июнь
  Июль   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 1 2 3 4
   

  
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?


Практика проведения аукционов земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в городе хабаровске


ПРАКТИКА ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В ГОРОДЕ ХАБАРОВСКЕ

С 1 марта 2015 г. в России вступил в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам.

Нововведения устанавливают основной принцип, при котором сначала происходит планирование использования территории, а затем предоставление земельного участка в соответствии с определенным видом разрешенного использования, а не наоборот, как было до внесения изменений.

Теперь образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличие одного из следующих документов:

проекта межевания территории, утвержденного в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;

проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

утвержденной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Земельный кодекс, в редакции Закона № 171 ФЗ, устанавливает различные способы перехода прав на государственный или муниципальный земельный участок:

Н.Е. Тулупова, 2017 а) в собственность за плату (ст. 39.3 ЗК РФ). Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только на торгах. Без проведения торгов в специальном порядке осуществляется продажа земельных участков для комплексного освоения территории, для индивидуального жилищного строительства, для ведения садоводства, огородничества, дачного, фермерского хозяйства, для собственников зданий, сооружений либо помещений в них;

б) в собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ). Предоставление государственного или муниципального земельного участка гражданину или организации в собственность бесплатно осуществляется на основании решения уполномоченного органа. В том числе в следующих случаях: лицу, с которым заключен договор развития территории; религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения; муниципальным служащим в соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, многодетным семьям в случаях, предусмотренных законом;

в) в аренду (платное временное пользование). Согласно ст. 39.6. ЗК РФ земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на торгах и без проведения торгов.

В случае, если инициатором проведения аукциона является орган государственной власти или местного самоуправления, то он::

а) подготавливает и утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если его предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории;

б) обеспечивает проведение кадастровых работ и постановку земельного участка на учет;

в) обеспечивает регистрацию права государственной или муниципальной собственности на земельный участок;

г) получает технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения;

д) определяет допустимые параметры разрешенного строительства, если это требуется;

ж) определяет способ назначения начальной цены (рыночная или кадастровая, п.14 ст.39.11);

Особенности предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), определены в статье 39.18 Земельного кодекса РФ.

Со второй половины 2015 года, т. е. в период реализации нововведений, администрацией города Хабаровска были предложены к продаже десятки земельных участков с подготовленными пакетами документов.

Аукционы показали, что приобрести земельный участок на торгах проще, чем самостоятельно решить вопрос выкупа земельного участка. В анализируемый период с 15 июня 2015 года по 29 апреля 2016 года в городе было запланировано 84 аукциона на предоставление в продажу или аренду земельных участков под жилищное строительство и комплексную застройку. Из них 43 предложение к продаже и 41 предложение аренды. Тридцать один аукцион не состоялся в связи с отсутствием заявок на участие в нем. На комплексную застройку было отдано два земельных участка, остальные 82 предназначались под жилищное строительство.

Анализ проведенных торгов позволил выявить распределение аукционов по районам города.

Всего муниципалитетом за анализируемый период было выставлено на аукционы 84 участка в разных районах нашего города. Как видно из представленных данных, самое большое количество земельных участков представленных на торах, расположено в Железнодорожном и Краснофлотском районах, в количестве 44 и 30 участков соответственно. В Кировском и Центральном районе земельные участки не предлагались.

Если рассматривать средний размер земельных участков, то они достаточно близкие, он составляют около 1000 кв. м.

Наиболее дорогие земельные участки в Краснофлотском районе, как и величина арендной платы. Аукционы по продаже прав аренды составили 48,8 %, а 51,2 % - это аукционы на получение земельных участков в собственность.

Таблица 1

Сравнительная таблица земельных участков выставленных на аукционы по районам города Хабаровска

Район города Хабаровска
Количество
земельных
участков
Средняя площадь земельного участка, кв. м
Стоимость 1 м2 земельного участка, руб.
Средний размер годовой арендной платы, руб.
Количество состояв- шихся аукционов
Железнодорожный район
44
1 030,1
526,34
1 046 655,00
15
Индустриальный район
10
922,9
574,79
1 079 968,00
2
Кировский
район
-
-
-
-
-
Краснофлотский район
30
919,80
619,96
1 290 267,00
9
Центральный
район
-
-
-
-
-
Итого по г. Хабаровск
84
957,60
571,88
1 138 963,30
26

Средняя цена земельного участка сдаваемого в аренду в 2 раза выше, чем цена передаваемого в собственность, тоже самое касается и одного квадратного метра земли. Без учета аукционов, на которых принимал участие всего один заявитель, было проведено 25 торгов для участков, сдаваемых в аренду и 4 передачи в собственность.

В анализируемом периоде были проведены два аукциона на право комплексной застройки территории. Все они состоялись, то есть на них принимали участие более одного заявителя. Комплексная застройка планируется в Краснофлотском районе на пересечении улиц Трехгорная - Совхозная, Трехгорная - Карьерная. Земельные участки были переданы в аренду, со средним годовым размером арендной платы в 4 233 019 рублей.

Изменения в законодательстве, как было сказано выше, вступили в силу с 1 марта 2015 года. Первый аукцион, учитывающий изменения законодательства, в городе Хабаровске был проведен 5 июня 2015 года.

Таблица 2

Анализ проведенных аукционов в городе Хабаровске

Период
Количество
Средний размер, м2
Состояние аукциона (без учета аукционов с одной заявкой)
Июнь - Август 2015
7
-
4
Сентябрь Декабрь
2015
32
1055,7
12
Январь - Апрель 2016
45
1227,6
13

Четко прослеживается тенденция к увеличению количества проводимых аукционов из квартала в квартал. В первом периоде было проведено 7 аукционов, а в течение последних 4 месяцев 2016 года их было 45. На май 2016 года запланировано более 20 аукционов продажи и сдачи в аренду земельных участков в разных частях города.

Эта тенденция отражает и рост спроса у жителей города Хабаровска на земельные участки. Но вопрос: выгодно ли приобретать участок на аукционе или лучше на вторичном рынке требует уточнения. С этой целью, методом случайной выборки, были отобраны земельные участки, проданные на аукционе (первичный рынок) и проведен анализ продаж аналогичных участков со вторичного рынка.

Отобранные земельные участки были проданы в 2016 году. На приобретение первого была подана всего одна заявка, поэтому аукцион не состоялся. На второй участок было несколько претендентов, и первоначальная цена выросла на 151 999,6 рублей и составила 800 965 рублей. Характеристики земельных участков, которые послужили аналогами, представлены в таблице 4.

Объектами-аналогами были выбраны 4 земельных участка, предложенных к продаже в городе Хабаровске на вторичном рынке. Далее были проведены корректировки. Корректировки представлены в таблице 5.

В таблицах 4 и 5 представлены характеристики и корректировки для первого земельного участка, для второго участка корректировки были проведены аналогично, характеристика его в рамках данной статьи не приводится.

Таблица 3

Характеристика земельных участков проданных на аукционе

Параметр
Первый участок
Второй участок
Адрес объекта
ул. Голубкова
ул. Железнякова
Площадь земельного участка, м2
695
1 002
Дата продажи
11 марта 2016
15 января 2016
Категория земель
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Кадастровый номер
27: 23: 0010115: 181
27: 23: 0010618: 48
Кадастровая стоимость
424 332
648 965,34
Удельный показатель кадастровой стоимости, р. / м2
610,5
647,67
Вид разрешенного использования
Для строительства одноквартирного жилого дома
Для строительства одноквартирного жилого дома
Цена продажи
424 332
800 965
Победитель аукциона
Михальчук Д. З.
Зинько Ю. И.

Таблица 4

Характеристика объектов аналогов и объекта оценки

Характеристика объекта сравнения
Объект
оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Источник информации о продаже
Сайт Хабаровской администрации
Журнал «Вся Хабаровская недвижимость»
№ 5(530)
Журнал «Вся Хабаровская недвижимость»
№ 7(532)
Журнал «Вся Хабаровская недвижимость»
№ 34 (509)
Журнал «Вся Хабаровская недвижимость»
№ 5 (530)
Адрес объекта
г. Хабаровск, Краснофлотский район, ул. Г олубкова
Пер. Малый - ул. Полярная
Ул. Бобруйская
Ул. Интернациональная
Ул. Заводская падь - ул. Портовая, база КАФ
Площадь земельного участка, м2
695
1 000
800
750
2 000

Окончание таблицы 4

Характеристика объекта сравнения
Объект
оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Категория
земель
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Предполагаемое
использование
участка
Под
ИЖС
Под
ИЖС
Под
ИЖС
Под
ИЖС
Под
ИЖС
Уровень развития социальной и транспортной инфраструктуры в окружении земельного участка
Развита
Развита
Развита
Развита
Развита
Передаваемые права на объект
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Продажа
Дата продажи/ предложения к продаже
11 марта 2016
февраль
2016
Март
2016
Октябрь
2015
Январь
2016
Условия продажи/ предложения к продаже
Муници
пальные
Рыноч
ные
Рыноч
ные
Рыноч
ные
Рыноч
ные
Стоимость продажи/ предложения
к продаже, руб.
424 332
650 000
650 000
750 000
380 000
Стоимость продажи/ преложе- ния
к продажи 1 м2, руб.
610,55
650,00
812,50
1000,00
190,00

Таблица 5

Корректировка стоимостей земельных участков для объекта

оценки
№ 1
Показатели
Объект
оценки
Аналог
1
Аналог
2
Аналог
3
Аналог
4
Стоимость, рублей / м2
610,55
650,00
812,50
1 000,0
190,00
Корректировка на уторговывание
0,80
0,80
0,80
0,80
Корректируемая цена
520,00
650,00
800,00
152,00
Дата предложения к продаже
февраль
2016
Март
2016
Октябрь
2015
Январь
2016
Корректировка на дату продажи
1,00
1,00
1,00
1,00
Корректируемая цена
520
650,00
800,00
152,00
Корректировка на местоположение
1,00
1,00
1,00
1,00
Корректируемая цена
520,00
650,00
800,00
152,00
Корректировка на наличие коммуникаций
1,00
1,00
1,00
1,00
Корректируемая цена
520,00
650,00
800,00
152,00
Корректировка на размер
1,14
1,05
1,03
1,45
Корректируемая цена
592,80
682,50
824,00
220,40
Весовые коэффициенты
0,25
0,27
0,26
0,22
148,2
184,27
214,24
48,49
Итого цена 1 м2
610,55
595,2

Описание принятых корректировок приведено ниже.:

а) Корректировка на уторговывание.

Данная поправка основывается на сведениях продавцов относительно торга по данным объектам. Скидка, на которую может согласиться продавец, составляет 20% от стоимости предложения.

С учетом текущего состояния рынка купли - продажи земельных участков в городе Хабаровске, относящихся к категории земель населенных пунктов, на которых возможно строительство жилого дома, текущего состояния на рынке строительства новых объектов жилого назначения, размер корректировки для объектов-аналогов составил 0,80.

б) корректировка на дату предложения к продаже.

В период с момента появления предложений о продаже объектов-аналогов прошло менее полгода, изменений в цене предложений земельных участков не наблюдалось. Роста стоимости земельных участков, расположенных в городе Хабаровске, не отмечено. В связи с этим корректировка на дату продажи не проводилась.

в) корректировка на местоположения.

Корректировка на местоположение не проводилось, так как согласно карте оценочных зон города Хабаровска, объекты - аналоги и сравниваемый участок находятся в одной оценочной зоне под номером 6.

г) корректировка на наличие коммуникаций.

В непосредственной близости с объектами-аналогами расположены многоэтажные жилые дома с подведёнными к ним коммуникациями. На земельном участке, являющимся аналогом номер 2, расположен фундамент, что могло послужить причиной увеличения стоимости земельного участка, принята корректировка в размере 0,7.

д) корректировка на размер.

Объект оценки и объекты - аналоги имеют разную площадь, поэтому необходимо провести корректировку их стоимости по следующей формуле:

КЮр=^0 / Sa)-0357 (1)

Ккор 1 = 1,14 Ккор 2=1,05 Ккор 3=1,03 Ккор 4=1,45

Анализируя полученные результаты видно, что стоимость одного квадратного метра земли, выставленного на вторичном рынке составила 595,2 руб/м2.

Земельный участок мог быть продан за 413 664 рубля на вторичном рынке. На первичном рынке претендент получил его за 424 332 рубля, при том, что был только один заявитель.

Превышение цены первичного рынка было на 2,52%.

Проведя корректировки по второму земельному участку, мы получили среднюю цену квадратного метра земли, если бы он покупался на вторичном рынке. Рыночная цена квадратного метра данного участка составляет 469,77 рубля, когда на аукционе он был продан за 799,4 рублей за квадратный метр, что на 41,23 % выше рыночной цены.

Сводные данные по проведенным расчетам представлены в таблице 6.

Таблица 6

Результаты проведенного сравнительного анализа цены

земельных участков

Показатель
Участок №1
Участок №2
Адрес
Красно флотский район, ул. Голубкова
Краснофлотский район, ул. Железнякова
Размер участка, м2
695,0
1 002,0
Цена продажи на аукционе, руб.
424 332
800 965,0
Цена одного квадратного метра, руб.
610,6
799,4
Рыночная цена одного квадратного метра, руб.
595,2
469,77
Абсолютное отклонение,
руб.
15,4
329,63
Превышение аукционной цены над рыночной, %
2,52
41,23

Проанализировав полученные данные, можно сделать вывод, что приобретать земельные участки на аукционе дороже, чем на вторичном рынке.

В первом случае разница в цене составила 2,58 %, но аукцион в нем не проводился, так как была подана всего одна заявка. Во втором рассмотренном случае аукцион был проведен, и первоначальная цена была увеличена на 152 000 рублей, что существенно оказало влияние на стоимость квадратного метра земли и, соответственно, удорожание по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка.

Процедура аукционов совершенствуется, администрация города с каждым месяцем предлагает всё больше и больше земельных участков для индивидуального жилищного строительства, но аукцион является более дорогим видом приобретения земельного участка, а в некоторых случаях это единственная возможность приобрести землю из муниципальной собственности в частную. Наличие полного пакета

документов значительно сокращает затраты времени при строительстве объекта.

Вместе с тем можно согласиться с авторами М.Ю. Малкиной и Е.А.Шулепниковой, что на первичном рынке, т.е. при проведении аукционов, фактором ценообразования является высокая инвестиционная стоимость контрактов и земли, связанная с административной рентой (приобретением прав на участок для застройки). В силу этого снижение цен на новое строительство и формирование рынка доступного жилья происходит медленными темпами.

Библиографический список

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136- ФЗ (ред. от 23.05.2016) ст. 7, 8, 39, 40. [Электронный ресурс] / АО «КонсультантПлюс» : URL: www.consultant.ru.

Вся хабаровская недвижимость: Журнал. - 2015-2016. - № 5 (530), № 2 (527), № 7 (532), № 34 (509), № 50 (525).

Информационный портал Администрация города Хабаровска - РА - [Электронный ресурс] : URL www.khabarovskadm.ru

Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о торгах [Электронный ресурс] : URL: torgi.gov.ru

Малкина, М.Ю. Анализ состояния и тенденции рынка жилой недвижимости в Российской Федерации /Научно-практический и аналитический журнал. - 2010. - № 275. УДК 330.322


Тулупова Наталья Евгеньевна, магистрант Научный руководитель: Попова Людмила Ивановна, к.э.н., доцент Россия, Хабаровск, Тихоокеанский государственный университет (ТОГУ)





Услуги и решения
МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ