Преимущество концепции квартальной застройки г. красноярска

ПРЕИМУЩЕСТВО КОНЦЕПЦИИ КВАРТАЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ Г. КРАСНОЯРСКА

По данным Росстата городское население Российской Федерации на 1 января 2016 года составляло 108 657 433 человек, сельское - 37 887 277 человек, из этого можно сделать вывод, что больше половины населения живёт в городах. Но все ли города России являются комфортными для жизнедеятельности людей? Можно ли говорить об эффективной социальной и транспортной инфраструктуре? Для создания функционального, удобного и современного пространства для человека важно учитывать процессы, характерные для конкретного города. Для наиболее эффективного управления городской средой и обеспечения высокого качества жизни людей, необходимо выбрать метод организации застройки города. Вопрос о комфорте среды для проживания должен стоять во главе при разработке генерального плана города. Для успешного результата проектировщику следует одновременно предусмотреть создание развитого комплекса инфраструктуры, существующие нормативы, эстетический аспект архитектурного ансамбля и многое другое.

В данной статье на основе сравнения квартального и микрорайонного методов застройки были выявлены основные недостатки микрорайона и преимущества квартала.

Еще в 1950-е - 1960-е годы Советский Союз перенял из Европы современную на тот момент градостроительную парадигму застройки микрорайона. Данная идея хорошо сочеталась с концепцией панельного домостроения, так как целью было в быстрые сроки вводить

В.Д. Тисленко, 2017 большие объемы жилья. Скорость застройки играла важную роль, ведь государству было необходимо восстановить пострадавшие после войны города. Однако, к началу 1970-х годов в Европе из-за неоспоримых недостатков отказались от микрорайонов и начали их сносить. А в России и сейчас преобладает микрорайонная застройка города. Причиной этому служат устаревшие нормы и нежелание властей и девелоперов что-либо менять. Тем не менее, существующие в городе проблемы (такие как пробки на дорогах, нехватка объектов социальной инфраструктуры, неблагоустроенные территории) показывают, что перемены необходимы.

Микрорайон - это структурный элемент жилой застройки площадью, как правило, 10-60 га, но не более 80 га, не расчлененный магистральными улицами и дорогами, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия повседневного пользования с радиусом обслуживания не более 500 м (кроме школ и детских дошкольных учреждений, радиус обслуживания которых определяется в соответствии с [табл. 5, 1]); границами, как правило, являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи [1]. Фактически, во многих микрорайонах не развита инфраструктура, отсутствуют объекты социального и общественного назначения. Самым главным изъяном микрорайонной застройки является огромная, иррационально используемая площадь застройки, которая ведет к ряду серьезных проблем.

Во-первых, дома в микрорайоне расположены по территории без четкой логики и систематики. Между домами зачастую образуются пустые неосвоенные пространства, пустыри. Из-за отсутствия обособленных дворов у жителей микрорайона не возникает частного пространства. Кварталам, напротив, характерна жесткая сеть улиц и замкнутые дворы, а это в свою очередь способствует разделению пространства на частное и общественное. Таким образом, для жителей квартала создается комфортное и безопасное пространство на частной территории и в то же время доступные объекты инфраструктуры в общественной зоне. При этом общественная функция должна предусматривать организацию досуга и решение бытовых нужд в своем районе [2].

Во-вторых, концепт и обширная площадь микрорайонов ведет к переизбытку торговых и коммерческих площадей. Обычно первые этажи зданий отводятся под нежилые объекты недвижимости, но данная практика не уместна в формате микрорайонной застройки. Проходимость и большой поток клиентов обеспечен только по периметру автомагистралей, а торговые площади внутри микрорайона могут оказаться невостребованными. Таким образом, у застройщика возникают проблемы с продажей или сдачей объектов в аренду. В данном случае, гораздо эффективнее используется пространство квартальной застройки: развитая сеть дорог обеспечивает большую пешую и автомобильную доступность, что гарантирует интенсивный поток клиентов для малого бизнеса. Развитие бизнеса и микроэкономики района приведет к высокому уровню сферы услуг и инфраструктуры, что сделает район более привлекательным, и развитым с социальной и экономической точек зрения.

Так же остро стоит проблема обустройства транспортных сетей в микрорайоне: там большое количество домов оказываются зажатыми между двумя-тремя основными магистралями, в то время, как внутри передвижение затруднено. Таким образом, транспортная сеть микрорайона гораздо менее эффективна, по сравнению с квартальной. Более того, микрорайон всегда остается спальным районом, а разделение города на жилые и деловые районы значительно увеличивает транспортные передвижения горожан, что приводит к ежедневным пробкам на дорогах.

Совмещение функций жилого района и центра деловой активности в квартале, напротив, поможет разгрузить исторический центр от значительного потока транспорта. Как сказано выше, структура квартала способствует свободному перемещению транспорта и деловой активности населения. На сегодняшний день в спальных микрорайонах Красноярска плотность уличной сети составляет 1,29-1,3 км/кв. км [3]. Если, согласно квартальной застройке, в спальных районах города появится более развитая сеть дорог, за счет повышения плотности уличной сети, городские дороги освободятся от пробок. К примеру, на территориях других городов мира, застроенных кварталами, эти показатели выглядят следующим образом: в Барселоне - 16 км/кв. км, в Париже - 15 км/кв. км, в Нью-Йорке - 12 км/кв. км [3].

Конечно, нельзя не сказать об архитектурной выразительности строений. Сейчас облик города представляет собой серую многоэтажную застройку из типовых панельных домов с огромными и, во многих случаях, неблагоустроенными дворами между ними. Такое окружение действует на людей угнетающе, негативно сказывается на психологическом состоянии. Квартальная же застройка более соразмерна человеку.

Большинство застройщиков полагает, что за счет повышения этажности микрорайонов можно достичь максимальных показателей плотности застройки. Тем не менее, с уменьшением этажности можно сохранить прежние показатели. К примеру, квартальная застройка 9этажными домами может дать даже большее количество квадратных метров, чем многоэтажки. Такие расчеты были приведены в ведущем российском архитектурном журнале «Проект-Россия». Для сравнения был выбран застроенный панельными многоэтажками П44Т (17 и 22 этажа) квартал в районе Коньково г. Москва. Плотность застройки составила 19,6 тыс. кв. метров на га. На том же участке архитекторы разместили 6 кварталов с 9-этажными домами и обеспечили плотность застройки даже выше — 24 тыс. кв. метров на га [4].

Плотность застройки жилых, общественно-деловых и смешанных зон следует принимать в соответствии с региональными градостроительными нормативами с учетом установленного зонирования территории, типа и этажности застройки, дифференциации территории по градостроительной ценности, состояния окружающей среды, природно-климатических и других местных условий [1].

Основными показателями плотности застройки являются:

коэффициент застройки земельного участка, З - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями к площади участка (квартала);

коэффициент плотности застройки земельного участка, П - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала) [1].

Исходя из выполненного сравнения, можно сказать, что квартальный тип застройки эффективнее микрорайонного типа по социальным, экономическим, эстетическим и многим другим факторам. Осваивая территории таким образом, можно решить вышеупомянутые проблемы, вызванные микрорайонной застройкой в городе Красноярске.

Важно отметить, что квартал является простой и четкой структурой, следовательно, управлять ею значительно легче, а в период строительства можно сэкономить значительную сумму денег при прокладке инженерных коммуникаций и при организации строительства, в свою очередь, затраты на проведение наружных сетей составляют 10% от стоимости строительно-монтажных работ. Из-за близкого расположения домов в квартале можно эффективно использовать грузоподъемные механизмы (один кран может обслуживать 2 здания и более), кроме того сокращаются расходы на логистику, внутриплощадочные дороги и сооружения. А прогрессивный поточный метод строительства при возведении квартала позволяет сократить продолжительность строительства объектов, а этот факт имеет одну из решающих ролей при принятии проекта к реализации, а также привлекателен для инвестора. Более того, квартальная застройка может принести инвестору лучший экономический результат, ведь жилье в кварталах, в основном, относится к жилью повышенной комфортности или даже к элитному, ведь стоимость 1 м2 в кварталах значительно выше, чем в микрорайонах.

Для объективного сравнения предлагаем рассмотреть жилье в Советском районе г. Красноярска, один район выбран ввиду того, что месторасположение оказывает решающую роль при ценообразовании на объекты недвижимости. В качестве примера квартальной застройки рассмотрим стоимость 1 м2 жилья в жилом комплексе «Городок» по ул. Молокова (рис.1), а в качестве жилья в микрорайоне — стоимость 1 м2 жилья в микрорайоне « Иннокентьевский».

Цена определялась как среднее арифметическое цен за квадратный метр жилья на вторичном рынке. Таким образом получилось, что на февраль 2017 года стоимость 1м2 в жилом комплексе «Городок» составляет 75 500 рублей, а в микрорайоне « Иннокентьевский» — 60 000 рублей.

Рис. 1. Жилой комплекс «Городок»

Сопоставив цены объектов-аналогов на первичном рынке жилья, можно выделить следующий диапазон: для высотных домов эконом класса этажностью более 10 этажей стоимость 1 м2 составляет от 55 000 рублей до 70 000 рублей, а в домах класса комфорт и премиум этажностью 5-10 этажей — от 65 000 рублей до 103 000 рублей за 1 м2

[5].

Подводя итоги, можно заключить, что при использовании меньшего количества ресурсов и трудозатрат для строительства дома средней этажности застройщик получает большую прибыль от продажи недвижимости. Таким образом, нельзя однозначно утверждать, что максимальную прибыль от строительства можно получать, возводя морально устаревшие панельные многоэтажные дома.

1043940151765000По данным Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю в 2016 г., средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа (без учета индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств) в 2016 г. составила 45174 рубля. Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в IV квартале 2016 года (на конец квартала; рублей за 1 квадратный метр общей площади) представлены на (рис.2) [6].

Далее вытекает вопрос о покупательской способности населения. Ввиду продолжающегося кризиса доходы населения снизились, существует спрос только на малогабаритные квартиры. По этой причине, как видно из (рис. 1), в 2016 г. элитные квартиры не были представлены на первичном рынке жилья в г. Красноярске.

Самым главным препятствием в переходе к квартальной застройке является устаревшая нормативная база. На наш взгляд, необходимо внести изменения в Решение Красноярского городского совета депутатов от 29 мая 2007г. № 306 «О правилах землепользования и застройки города Красноярска», согласно которому существенно ограничивается коэффициент застройки.

Таким образом, несмотря на преимущества квартального типа застройки и избыточное количество типового жилья Красноярский городской Совет депутатов в марте 2015 г. утвердил Генеральный план до 2033 г., согласно которому в городе появится 33 новых микрорайона. Однако это решение может привести к усугублению уже существующей на сегодняшний день проблемы - дефицит земельных участков под строительство, тогда как квартальная застройка смогла бы решить подобные проблемы.

Библиографический список

СП 42.13330-2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. - Введ. 20.05.2011 г.

Эксперт ONLINE [Электронный ресурс]: URL:

expert.ru/2013/10/22/kvartalnaya-zastrojka-kak-sposob-organizatsii- zhizni/.

Карта плотности дорог [Электронный ресурс]: URL: peshemove.org/maps/#14/56.0142/92.8509/bw.rd.

Urban Awards [Электронный ресурс]: URL:

www.urbanawards.ru/news/v-lovushke-mikrorajjona//.

Сибдом [Электронный ресурс]: URL:

http: //www.sibdom.ru/novostroyki/krasnoyarsk/62 - PREOBRAZHENSKUJ_mkr_17_dom/.

Управление федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю. Социально-экономическое положение Красноярского края в 2016 году / г. Красноярск, 2017 г. - 143 с. УДК 332.6

Количество показов: 1178