Анализ структуры и технического состояния жилищного фонда города томска

АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ И ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА ТОМСКА

Существующий жилищный фонд по всей стране имеет значительный функциональный и физический износ в связи с тем, что в советское время в следствие массовой приватизации жилья была разрушена система планово-профилактических ремонтов и не была создана новая система капитального ремонта [1]. Сейчас, когда эта система восстанавливается, возникает необходимость в оценке технического состояния таких домов, в оценке износа с тем чтобы определить приоритетность их расстановки в программах капитального ремонта.

В Томской области в 2014 году была принята Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, регулируемая следующими нормативно-правовыми актами: Жилищным кодексом Российской Федерации, Законом 116-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Томской области», Постановлением Администрации Томской области №365а «Об утверждении Порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» и т.д.[2].

В рамках разработки этой программы был выполнен анализ существующего жилищного фонда многоквартирных домов (МКД) по составу и структуре, также была произведена оценка износа. У части объектов оценка износа была произведена на основе технического об А.И. Рубан, 2017 следования, а по некоторым объектам износ был определен нормативным методом - по срокам службы.

В результате была создана база исходных данных, которая позволяет делать анализ о составе и техническом состоянии жилищного фонда.

Общая площадь многоквартирных домов в г. Томске, включенных в региональную программу капитального ремонта, составляет 12192 тыс. кв. м. Наибольший объем жилья был введен в советское время в периоды развития массового индустриального домостроения: 34,1 % от общего числа МКД в период 1960-1985 гг. и 46 % в период 1985-2010 гг. (рис.1).

1835-1860 1860-1885 1885-1910

1059180106680001810-18350,03% 0Д% 0,69% 1910-1935

0,01%

2010-2016

15%

Таким образом большая часть, а именно 80,1 % всего рассматриваемого жилищного фонда была введена более 50 лет назад, что не может не говорить о высоком проценте износа МКД.

Анализируемый жилищный фонд, включенный в региональную программу, представлен в большей степени кирпичными и деревянными домами, их число составило 1628 и 818, соответственно. Панельных домов - 714, монолитных, шлакоблочных и прочих - 172. На графике видно, что, несмотря на меньшее количество панельных до мов, их общая площадь значительно превышает площадь деревянных домов, что обусловлено более высокой этажностью данного типа строений (рис. 2).

636905736600014000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

Большинство домов имеют износ в диапазоне 31-65 %, а именно 1534 дома, физический износ которых в среднем составил 50 %. В группу домов с износом более 70 процентов попали 867 МКД, что составило 26 % от всего рассматриваемого многоквартирного жилищного фонда, в среднем износ домов по этой группе составил 77 % (рис. 3).

944880250190002000 1000 0

Большая часть многоквартирных домов, попавших в последнюю группу, то есть имеющих значительный износ, относится к деревянному жилищному фонду, построенному в период 1822-1983 годы. Число таких домов составило 596. Некоторые из этих МКД являются ветхими или имеют уже аварийное состояние. Выполнять капитальный ремонт таких зданий представляется нецелесообразным и необходимо разработать программу постепенного сноса таких домов и осуществление проектов редевелопмента городских территорий.

Оставшаяся часть домов представлена домами с кирпичным, шлакоблочным, смешенным материалом стен, а также каркаснощитовым. Число кирпичных домов составило 166, шлакоблочных - 89, прочих - 16 (рис. 4).

800 600 400 200 0

Рис. 4. Распределение числа многоквартирных домов, попавших в группу домов с износом более 70 процентов по материалу стен

Представляет интерес анализ износа МКД по элементам. Произведя сравнение элементов МКД по показателям физического износа, можно увидеть, что сети газоснабжения имеют больший износ - 78 %. Далее идут сети холодного водоснабжения (ХВС) и сети горячего водоснабжения (ГВС), износ которых в среднем составил 63 % и 67 % соответственно, что, согласно СП 13102-2003 и «Методическим рекомендациям по определению технического состояния систем теплоснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения» превышает предельно допустимое техническое состояние элементов МКД, то есть находится в предварительном или ава рийном состоянии, при котором эксплуатация оборудования нежелательна или опасна (рис. 5) [3, 4].

8045454254500100 60 20 Jr Г * jr 4Г £

Рис. 5. Показатели среднего физического износа элементов МКД

Исходя из произведенного анализа технического состояния многоквартирного жилищного фонда, включенного в региональную программу капитального ремонта, следует, что по всем МКД доля конструктивных элементов с превышением нормативных сроков службы составила 69 %. Это говорит о том, что за весь период эксплуатации не было проведено замены или ремонта данных элементов МКД.

На рис. 6 представлено разделение МКД на группы по конструктивным элементам, а также доля МКД из общего числа домов, включенных в региональную программу, у которых срок службы элемента превышает нормативный. Например, количество домов, имеющих лифты составило 832, из которых 8% МКД имеют лифты, срок службы которых превышает нормативный.

В результате анализа общего числа отремонтированных элементов мы выявили, что лишь 10 % из общего числа элементов МКД (26830 единиц) были отремонтированы хотя-бы раз за период эксплуатации МКД. Наибольшая доля отремонтированных элементов приходится на «лифты», что в свою очередь связано с тем, что данный конструктивный элемент, напрямую связан с безопасностью жизнедеятельности человека. Далее в рейтинге следует «крыша», доля отремонтированных элементов составила 14,2 %. Остальные же элементы

162179060007500имеют долю в пределах 4 - 7 %. Меньше всего ремонта было проведено по сетям газоснабжения, здесь доля отремонтированных элементов составила лишь 0,6 % (рис.7).

f

I В сего МКД с элементом • Доля МКД с элементами, превышающих срок службы

900 700 500 300 100

Элементы МКД

Рис. 7. Распределение числа отремонтированных МКД и их доли из общего числа МКД по элементам

Очевидно, что формирование полной базы данных о многоквартирных домах в рамках разработки региональной программы капи тального ремонта позволяет иметь достоверную информацию о техническом состоянии жилищного фонда. Однако мониторинг технического состояния должен быть непрерывным, поскольку накопленный « недоремонт» может усугубить техническое состояние жилищного фонда. Это позволяет принимать обоснованные управленческие решения по поддержанию технического состояния жилищного фонда за счет средств Фонда капитального ремонта.

Библиографический список

Овсянникова Т.Ю. Методика рэнкинга жилых домов как инструмент реализации региональных программ капитального ремонта жилищного фонда/ Овсянникова Т.Ю., Рабцевич О.В., Карпова Е.А.// Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета. - 2015. - № 5. - С. 234-244.

Нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность фонда. Фонд «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области»: [Электронный ресурс] : URL kaprem.tomsk.ru/.

СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Электронный фонд правовой и нормативно-технической информации: [Электронный ресурс] : URL docs.cntd.ru/.

Методические рекомендации по определению технического состояния систем теплоснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения. Электронный фонд правовой и нормативно-технической информации: [Электронный ресурс] : URL docs.cntd.ru/. УДК 332.82:364.48

Количество показов: 1089