Проблемы государственной кадастровой оценки земель

ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

В последние годы, начиная с 2012 г., в России отмечается увеличение социальной напряженности населения относительно повышения кадастровой стоимости объектов недвижимости в результате проведения государственной кадастровой оценки (далее - ГКО). Главным аргументом этого суждения является факт увеличения с каждым годом количества внесудебных и судебных споров по вопросам оспаривания результатов ГКО. На рис. 1 представлены обобщенные данные о количестве заявлений, поданных за 2015 и 2016 годы для целей оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия) и судах на территории всей Российской Федерации [1].

■ 2015 2016

Штвшог ' lifcii?0' ■—

Физические лица Юридические Органы Органы местного Физические и

лица государственной самоуправления юридические

власти лица (совместно)

Рис. 1. Сравнительная информация о количестве заявлений, поданных для целей оспаривания кадастровой стоимости в России

О.С. Никулина, 2017 Таким образом, результаты кадастровой оценки затрагивают интересы не только физических и юридических лиц, но и государства в целом.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, постановки на кадастровый учет уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Она применятся для определения арендной платы, расчета выкупной цены земельного участка из государственной, муниципальной собственности, и для целей налогообложения объектов недвижимости. Необходимо обратить внимание на то, что с 2015 года в некоторых 28 «пилотных» регионах» (Москва и Московская, Ивановская, Владимирская, Сахалинская, Самарская область, Республика Башкортостан и др.) кадастровая стоимость заменит инвентаризационную стоимость и будет являться налоговой базой и для объектов капитального строительства, а с 2016 года станет основой на всей территории страны. В настоящее время это единственный показатель, пытающийся быть максимально приближенным к уровню рыночных цен и рассчитанным на всей территории Российской Федерации.

Базовым элементом среди всех объектов недвижимости принято считать землю. Именно поэтому, в политическом, социальном, экономическом и экологическом развитии общества земельным ресурсам и земельно-имущественным отношениям всегда принадлежала ведущая роль [2]. Земля - это не просто природный ресурс, но и невосполнимое достояние, которое необходимо сохранять и приумножать, как важную составляющую жизни, для благосостояния и развития государства и её граждан. Она представляет собой особую ценность для общества, поскольку является местом проживания людей, основным и естественным фактором в сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве благ.

Отклонение значений кадастровой стоимости от рыночной происходит из-за применения методологии массовой оценки, что является главной особенностью ГКО [3]. Содержание вышеупомянутого мето да заключается в оценке массивов объектов на определенную дату (дату составления перечней) с применением стандартных методик и построением статистических моделей. Оценщиком производится подготовительный сбор информации необходимой для проведения оценки (рис. 2).

Полученные сведения проверяются и анализируются с целью учета всей требуемой законодательством информации, содержащейся в базе данных единого государственного реестра недвижимости. Оценщики, проводящие ГКО, работают только с переданной им информацией, у них нет возможности выезжать на местность и учитывать уникальные характеристики конкретного земельного участка, в отличие от оценки объекта индивидуальным методом, что и приводит к завышению кадастровой стоимости.

Для примера рассмотрим земельный участок, расположенный в Курской области, с кадастровым номером: 46:29:103ХХХ:ХХХ, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для торговой деятельности с кадастровой стоимостью - 2 928 842,80 рублей, утвержденная постановлением Администрации Курской области от 17.01.2012 № 15-па. Дата государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Курской области - 01.01.2011. При определении цены индивидуальным методом на дату оценки его рыночной стоимости составила 811 200 руб. Таким образом, отличие составляет порядка на 72 % (рис. 3).

По общим подсчетам за 2016 год на территории Российской Федерации кадастровая стоимость снизилась на 8,7 % в результате рассмотрения заявлений Комиссией, и на 45,63 % в результате судебных слушаний.

Рис. 3. Расчет рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки индивидуальным методом

Следовательно, во-первых, необходимо увеличить информационное наполнение сведений об объектах недвижимости на государственном уровне, что позволит учитывать при проведении ГКО уни- кальные/индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Вместе с тем, кадастровая оценка должна обязательно включать экспертизу отчетов в субъекте, пороводящем оценку.

Во-вторых, актуальность кадастровой оценки существенно отстает от реальности. ГКО проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена предыдущая оценка. Очевидно, субъект федерации должен иметь право за свои средства актуализировать кадастровую оценку в сроки и в объемах, соответствующих его потребностям. Программное обеспечение кадастровых работ позволяет исполнителю кадастровой оценки при относительно небольших дополнительных затратах актуализировать результаты кадастровой оценки ежегодно. В настоящее время законодательно это запрещено [5].

Библиографический список:

Официальный сайт Росреестра: [Электронный ресурс]: URL rosreestr.ru/site/.

Абеляшева, Т.М. Оценка состояния и мониторинг городских земель (на примере города Курска): автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. геог. наук (25.00.26) / Абеляшева Татьяна Михайловна; Воронежский государственный педагогический университет. - Воронеж, 2005, - 19 с.

Якупова,Н.М., Галимова, Л.И. Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков / Н.М. Якупова, Л.И. Галимова // Фундаментальные исследования. - 2016. - № 7-2. - С. 417-422.

Власов, А. ДПроблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Электронная анкета / А.Д. Власов // Земельный вестник России. - 2012. - № 1. - С.33-39. УДК 711.4-163

Количество показов: 1037