СТАТЬИ АРБИР
 

  2018

  Июль
  Август   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
30 31 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 1 2
   

  
Логин:
Пароль:
Забыли свой пароль?


К вопросу о неопределенности правового статуса апартаментов


К ВОПРОСУ О НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА АПАРТАМЕНТОВ

В современный период в России появился новый вид недвижимого имущества - апартаменты. Данные объекты претендуют на получение статуса жилого помещения, однако этот вопрос противоречив и вызывает массу споров, ввиду чего возникает объективная потребность в правовом анализе статуса апартаментов.

Проблема апартаментного формата жилья обсуждается уже достаточно долгий период времени, но до настоящего времени не принято никакого правового акта, регламентирующего статус апартаментов. В 2015 году впервые концепция федерального закона о статусе апартаментов была представлена для обсуждения в рамках Ш Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства, пока дальше обсуждения дело не дошло.

Основной причиной появления апартаментов в России стала проблема с наличием земельных участков под комплексную жилую застройку, сложная транспортная ситуация в городах, а также отсутствие спроса на нежилые помещения в условиях финансового кризиса. Запрет на точечное строительство вынудил застройщиков вместо возведения крупных офисных центров искать обходные пути для сохранения инвестиций, вложенных в начатое строительство, что привело к развитию рынка апартаментов. Таким образом, в рамках одного проекта застройщикам удается сочетать офисные, торгово - развлекательные и жилые площади. Однако жилыми апартаменты могут называться только условно.

Вместе с тем вызывает вопросы неопределенность правового статуса апартаментов, и как следствие, отсутствие понимания того, возможно ли по отношению к ним применять нормы жилищного законодательства.

В современный период единственное понятие апартамента дано в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 года № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», согласно которому под апартаментом понимаются две и более жилые комнаты, в том числе гостиная / столовая и спальня (кабинет) общей площадью не менее 40 кв. м.

Получается, что понятие апартаментов используется применительно в сфере туризма и отдыха и предполагает временный характер пользования. Что же касается жилищного законодательства, то оно не содержит дефиниции апартаментов в качестве вида жилого помещения, и это кажется вполне логичным и оправданным, исходя из сравнительного анализа правового положения жилого помещения и апартаментов.

Главное отличие апартаментов от квартиры — разный юридический статус. В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российский Федерации (далее - ЖК РФ) к жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Следуя буквальному толкованию закона, в настоящее время апартаменты не рассматриваются как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, правовой статус которых определен п. 3 ст.16 ЖК РФ.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее) согласно Федеральному закону от 30.03.1999 № 52 - ФЗ «О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения» и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое) согласно Федеральному закону от 30.12.2009 № 384 - ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Судебная практика в России сложилась не в пользу апартаментов, суды выносят решения против придания апартаментам статуса жилого помещения. В некоторых случаях граждане и юридические лица, будучи правообладателями апартаментов, пытаются изменить их правовой статус путем признания нежилого помещения жилым в соответствии с нормами ЖК РФ, однако и в этом случае суды не поддерживают данную практику.

Безусловно, апартаменты имеют свои положительные стороны. Во - первых, владельцы апартаментов получают возможность жить в непосредственной близости от места работы, что позволяет экономить время на дорогу к месту работы, пользоваться услугами магазинов, ресторанов, кафе и детских клубов, которые часто находятся в таких многофункциональных комплексах. Кроме того, достоинством апартаментов является предоставление клиринговых услуг, т.е. так называемого гостиничного сервиса, а также полным комплексом коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией.

Во - вторых, большим преимуществом является свобода распорядительных действия в отношении данного объекта недвижимости, поскольку правообладатель не связан целевым назначением - для постоянного проживания. Соответственно, он имеет возможность в более простом порядке провести переустройство и перепланировку, использовать помещение в качестве офиса, указав его в юридических документах в качестве места нахождения юридического лица.

Все эти положительные аспекты и предопределили законодательные инициативы по амнистии апартаментов с целью придания им статуса жилых помещений. В предложенной концепции указано, что апартаментами следует считать жилые помещения в домах смешанного использования как совокупность всех жилых и нежилых помещений, а также помещений общего пользования в многофункциональных зданиях или их структурно обособленных частях.

В отличие от квартир, апартаменты будут иметь отличительный правовой статус. Во - первых, для апартаментов не будет устанавливаться требование по обеспечению социальной инфраструктурой в пешей доступности. Плата за коммунальные услуги будет выше в среднем процентов на 20, поскольку в данном случае тарифы за предоставление коммунальных услуг не регламентируются социальными нормами для жилых помещений, а производятся исходя из тарифов коммерческих организаций. Владельцы указанных помещений не смогут воспользоваться мерами социальной поддержки, в частности, получить субсидии на оплату коммунальных услуг.

Кроме того, предусматривается иной режим налогообложения для апартаментов, ставки имущественного налога будут более высокими, по сравнению с квартирами, а также владельцам апартаментов придется платить налог и за общее имущество в многофункциональном здании как в коммерческой недвижимости.

Указанные требования должны предъявляться к вновь построенным и введенным в эксплуатацию апартаментам. Что же касается уже построенных объектов, то предлагается установить переходный период, в период которого будет возможно перевести апартаменты из нежилого в жилое помещение по особым, упрощенным правилам (так называемая «амнистия»). Безусловно, указанные действия будут возможны при условии соответствия помещения требованиям по безопасному проживанию граждан.

Таким образом, следует отметить, что в настоящее время на нормативном уровне не урегулирован вопрос о правовом статусе апартаментов. Признавая их в целом нежилыми помещениями, законодатель, тем не менее, позволяет их размещать в деловых центрах и офисных зданиях. Анализ правоприменительной практики и количества продаваемых апартаментов на современном рынке недвижимости, а также новые законотворческие инициативы свидетельствуют о том, что вопрос о правовом положении апартаментов законодательно все - таки найдет разрешение. Полагаем, что в ближайшем будущем апартаменты будут официально признаны самостоятельными объектами недвижимости жилого назначения, которые могут располагаться в различных многофункциональных имущественных комплексах и обладать качеством оборотоспособности.

Список использованной литературы:

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188 - ФЗ (ред. от

// Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.02.2011 № 19918) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти.

№ 14.

Е.В. Астапова, 2017

УДК 347.191.4


Е.В. Астапова к. ю. н, доцент ФГБОУ ВО «Донской государственный технический университет» г. Ростов - на - Дону, Российская Федерация astapova77 [AT]mail.ru





МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ