Самовольная постройка: проблемы теории и практики

Соколова Л.Я.

старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Санкт-Петербургского имени В.Б. Бобкова филиала Российской таможенной академии

Институт самовольной постройки представляет собой наиболее нестабильный институт гражданского права: с изменением экономических, социальных и политических факторов законодательное регулирование самовольного строительства меняется то в сторону ужесточения легитимации самовольных построек, то в сторону ее либерализации.

Внимание законодателя к данному объекту гражданских правоотношений не ослабевает и сегодня: Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Россий- . ской Федерации»» (далее - ФЗ РФ от 13.07.2015 № 258-ФЗ) с 1 сентября 2015 года ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) была дополнена правилами, определяющими условия возможного оформления самовольной постройки в собственность, а также регламентирующими действия органов местного самоуправления в случае принятия решения о сносе такого строения. Тем не менее, внесенные изменения не решили вопрос о возможных основаниях признания права собственности на самовольно возведенный объект.

Под самовольной постройкой согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ понимается здания, строения, сооружения, иная недвижимость, возведенные на не предназначенном для данных целей земельном участке, либо созданные без необходимых на то соответствующих разрешений, либо возведенные со значительными нарушениями правил строительства. Перечень строений, отнесение которых возможно к объектам самовольной постройки, можно дополнить выводами из Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 (далее - совместное Постановление

пленумов № 10/22): объект незавершенного строительства (п. 30 совместного Постановления пленумов № 10/22), самовольная реконструкция недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 совместного Постановления пленумов № 10/22).

В приведенном легальном определении самовольной постройки исчерпывающим образом перечислены признаки самовольной постройки:

возведение на участке, не предназначенном для этих целей;

создание объекта без получения необходимых на то разрешений;

существенные нарушения градостроительных норм и правил.

Наличие указанных признаков является достаточным основанием

для квалификации такой постройки как самовольной.

Создатель самовольной постройки не вправе совершать в отношении ее какие-либо сделки (продажа, аренда, дарение), так как изначально не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка как объект правонарушения должна быть уничтожена лицом ее осуществившим за свой счет, за исключением случаев, когда судом может быть признано право собственности на нее.

Таким образом, самовольная постройка является правонарушением, которое состоит в нарушении норм земельного и градостроительного законодательства.

Но, с другой стороны, самовольная постройка - одно из самостоятельных оснований первоначального приобретения права собственности. Соответственно, особенность правового режима самовольной постройки определяется двойственностью её правовой природы.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином порядке, за лицом, обладающим земельным участком, где возведена постройка, на правах: собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Оформление права собственности на объект самовольного строительства возможно, если при этом соблюдаются три условия, перечисленные в указанной статье:

лицо, осуществившее постройку, имеет права на земельный участок, допускающие на нем строительство;

постройка отвечает параметрам и правилам землепользования и застройки;

произведенная постройка не нарушает права, законные интересы других лиц, в том числе, не возникает угроза жизни или здоровью третьих лиц.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку возникает при наличии определенных условий и только после осуществления процедуры государственной регистрации, основанием для которой будет являться вступившее силу решение суда.

Признание права собственности на объекты самовольного строительства представляет собой классический случай, когда право собственности возникает на основании судебного решения, а не на основе личных активных действий субъектов гражданских правоотношений. Судебный акт, таким образом, замещает отсутствие некоторых элементов юридического состава, необходимого для возникновения права собственности, придавая его отдельным деталям значение юридических фактов и завершает юридический состав. И именно такой юридический состав и порождает правоотношение - право собственности на постройку, которая утрачивает статус самовольной.

На сегодняшний день является актуальным вопрос о том, следует ли

считать перечень прав на земельный участок, приведенный в п. 3 ст. 222 И ГК РФ, закрытым. При разрешении споров зачастую возникает вопрос о возможности признания права собственности на объект самовольного строительства, возведенный на участке, находящемся у застройщика на основании арендных отношений с собственником участка. Анализ судебной практики свидетельствует о том, что единый подход к решению данной проблемы не выработан.

Ряд судов считает, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении его требований о признании права собственности на возведенную постройку. Так, Постановление ФАС Московского округа от 15.05.2000 №КГ-А40_1890-0 отмечает, что истец обладает земельным участком на основании договора аренды при том, что право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости может быть признано только за лицом, обладающим земельным участком на праве собственности, пожизненного

(наследуемого) владения, постоянного (бессрочного) пользования согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ. Это значит, что за истцом не может быть признано право собственности вследствие того, что ему в установленном законом порядке не предоставлен участок под постройку.

Другие судебные акты (Постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.2005 №А12-7430/04-С7), наоборот, относят наличие договора аренды земельного участка к легитимным случаям предоставления такого земельного участка, что может являться основанием признания права собственности на размещенную на нем самовольную постройку в дальнейшем.

Таким образом, существует мнение, согласно которому отсутствие в ст. 222 ГК РФ аренды как разновидности землепользования не означает невозможность признания права собственности на самовольное строение за арендатором земельного участка: нормы ст. ст. 22, 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), также как и п. 3.1. ст.

51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) позволяют предоставлять участки земель под строительство объектов недвижимости на основании договора аренды. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.07.2009 №Ф04-3895/2009 (9800-А75-50) по делу №А75-4989/2008, основываясь на положениях ст. 263 ГК РФ, за- • ключает, что собственник земельного участка вправе разрешить аренда- И тору строительство на нем, что дает основания требовать признания права собственности на построенную арендатором самовольную постройку. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, реализует право владения и пользования таким участком на условиях, определенных договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ). Совокупный анализ п.

ч. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ также подтверждает право арендатора земельного участка возводить здания и сооружения на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. В силу ст. 615 ГК РФ пользование арендованным имуществом должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора

аренды, а, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением арендованного имущества.

Постановление ФАС Московской области от 28.04.2014 по делу №А40-30372/2013 также указывает на то, что при заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения определенных строений. Толкование норм ГК РФ и ЗК РФ приводит к выводу о том, что титульными правами на земельный участок, необходимым для признания права собственности на самовольную постройку может быть также обязательственное право арендатора, основанное на положениях договора аренды земельного участка.

В теории также нет единого мнения об условиях такого договора аренды. Так, А.А. Ткаченко считает, что у арендатора в силу положений земельного и гражданского законодательства всегда возникает и будет возникать право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном на основании договора аренды, если такое строение создано без нарушений законодательства и не нарушает права и интересы третьих лиц. Л.М. Мухаметзянова считает, что о возникновении права собственности на самовольную постройку у арен

датора можно говорить только тогда, когда договор аренды земельного И участка прямо предусматривает, что земельный участок предназначается для строительства конкретного объекта недвижимости.

Возможность признания за гражданином права собственности на самовольно возведенное строение, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, поддержана позицией Верховного суда РФ, которая получила свое подтверждение и в других судебных решениях при аналогичных спорах (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.07.2009 №Ф04-4234/2009 (10580-А45-22) по делу №А45-20282/2008-16/349, Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2010 № 18-В10-43).

Сложность и неоднозначность каждого конкретного дела и в целом практики рассмотрения споров, связанных с самовольной постройкой, можно объяснить самим феноменом самовольной постройки в российском праве. Некоторые правоведы (Л.В. Щенникова, Е.А. Грызы- хина, Т.Н. Уколова, Д.О. Филатова) высказывают пожелания о том, чтобы ст. 222 ГК РФ в принципе была исключена из главы 14 ГК РФ как одно из оснований приобретения права собственности, а такой объект как самовольная постройка рассматривался исключительно как объект правонарушения.

Таким образом, положения гражданского законодательства о самовольных постройках необходимо расценивать в первую очередь как разновидность гражданского правонарушения. И только потом - как специфичное основание возникновения права собственности на недвижимость, носящее исключительный характер.

В целях единообразного применения норм материального права при разрешении споров о праве собственности на самовольное строение, необходимо внесения дополнений в п. 3 ст. 222 ГК РФ путем включения права аренды как основания титульного владения земельным участком для признания в дальнейшем права собственности на самовольную постройку за арендатором.

Количество показов: 3031