СТАТЬИ АРБИР
 

  2016

  Декабрь   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
   

  
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?


Теоретическое осмысление гражданско- правового регулирования купли-продажи недвижимости


Артюшкин И.Н.

студент юридического факультета Санкт-Петербургского имени В.Б. Бобкова филиала Российской таможенной академии

Научный руководитель Семёнов А.В.

и.о. заведующего кафедрой гражданского права и процесса Санкт-Петербургского имени В.Б. Бобкова филиала Российской таможенной академии, к.ю.н., доцент

Недвижимое имущество во всём мире, не только в Российской Федерации, при современных условиях имеет особую социальную и экономическую ценность. Социальная ценность недвижимости происходит из значительной роли в обеспечении удовлетворения физиологических и социальных потребностей и достойного уровня жизни человека. Наи- ц более сильно это проявляется, когда правоотношения затрагивают жи- . лые помещения. Экономическая ценность выражается в сравнительно большой рыночной стоимости недвижимости. В конечном итоге, благодаря особой важности недвижимого имущества, такую же важность приобретает и процесс перехода прав на него. Одним из способов осуществления такого перехода, является совершения сделки. В данной работе речь будет вестись о договоре купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор).

Сделки купли-продажи недвижимого имущества, как говорилось ранее, имеет большую важность, поэтому следует уделять особое внимание теоретическому осмыслению положение гражданского материального права, регулирующего правоотношения в сфере купли-продажи недвижимости. Представляется возможным в рамках данной работы произвести такое осмысление положений действующего гражданского материального права.

В первую очередь, следует сформировать понимание того, что условия договоров купли-продажи недвижимости не могут произвольно определяться сторонами в силу правила, гласящего, что они устанавливаются сторонами по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание этого условия устанавливается законом или иными нормативными актами. При этом, если условие договора установлено диспозитивной нормой, то есть применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, то стороны могут не применять данное условие либо применить условие, отличное от предусмотренного нормативным правовым актом. В связи с этим положением применяется, также, и правило, гласящее, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными нормативными актами, то есть императивным нормам, действующим на момент заключения договора (ч. 1 ст. 422 ГК РФ). В связи с этим, можно сделать вывод о том, что условия договора купли-продажи недвижимости подлежат как диспозитивному, так и императивному регулированию, на что следует обращать внимание при составлении договора купли-продажи недвижимости, так как диспозитивные условия оставляют сторонам возможность урегулировать правоотношения между ними наиболее удобным для них способом. Так как описание многообразия возможностей правового регулирования отношений, установленного диспозитивными нормами, представляется трудным и нецелесообразным, предлагается иметь в виду наиболее важные императивные положения, устанавливающие условия договора купли-продажи недвижимости, обращаясь к тем или иным нор

мам в зависимости от правовой ситуации и текущих целей.

И Таким образом, в следующую очередь следует обращать внимание на то, что гражданским законодательством предусмотрены наиболее общие положения, которые распространяют своё действие на все правоотношения, подлежащие регулированию гражданским законодательством, в том числе и на правоотношения, возникающие в сфере купли-продажи недвижимого имущества. Указанные положения закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве основных начал гражданского законодательства, и наиболее важные из них для предмета данной работы заключаются в трёх категориях: равенство участников гражданских правоотношений, свобода приобретения и осуществления гражданских прав, добросовестность (ст. 1 ГК РФ). Именно они на наиболее общем уровне определяют существование купли-продажи в целом и гарантируют соблюдения интересов сторон при осуществлении купли-продажи, совершаемой в отношении недвижимого имущества. Нормы гражданского закона, как правило, не ссылаются на них буквально, но, при этом, указанные категории могут быть применены напрямую при установлении диспозитивных условий договора, поэтому их следовало выделить и рассмотреть отдельно.

Представляется верным утверждение, что договор не существует до момента его заключения. Следовательно, представляет большую важность иметь представление относительно существенных условий договора купли-продажи недвижимости. В соответствии с российским законодательством, договор признаётся заключённым с момента, когда между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем условиям договора.

При этом под существенными условиями для всех договоров понимаются условия:

О предмете договора.

Названные в качестве существенного или необходимого в нормативном правовом акте.

Относительно которых от одной из сторон правоотношения поступило заявление о достижении соглашения (ч. 1. ст. 432 ГК РФ).

Условие договора о предмете следует раскрыть дополнительно. Договор купли-продажи недвижимого имущества, как следует из положений гражданского законодательства, в качестве своего предмета рассматривает недвижимость: земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ). Раскрывая понятие недвижимости, стоит указать на дефиницию этого понятия, данную законодателем: «...К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недви- • жимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно И связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.» (ч. 1 ст. 130 ГК РФ). Договор купли-продажи предприятия выделяется законодателем в отдельную категория: понятие «предприятие» раскрывается законодателем, отдельно от понятия недвижимости, как «имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности» (ч. 1 ст. 132 ГК РФ), с указанием, однако, на признание предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью. Учитывая, что в качестве предмета договора купли-продажи предприятия выделяется предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, можно сделать вывод о том, что предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, можно сделать вывод о том, что этот договор необходимо рассматривать лишь как частный случай договора

купли-продажи недвижимости. Такой вывод подтверждается и тем, что положения гражданского закона, регулирующие куплю-продажу недвижимости, регулируют куплю-продажу предприятия в части, не урегулированной специальными нормами о купле-продаже предприятия. В таком случае, выделение положений гражданского закона, регулирующих куплю-продажу предприятия, в отдельный параграф следует расценивать как способ обеспечения удобства работы с этим кодифицированным нормативно-правовым актом.

В гражданском законе содержаться условия, признанные существенными именно для договора купли-продажи недвижимости.

К ним относятся:

Заключение договора в письменной форме.

Наличие данных о предмете договора, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору покупателю.

Наличие в договоре цены недвижимого имущества, подлежащего передаче по нему.

В случае, когда предметом договора является жилое помещение - наличие перечня лиц, в соответствии с законом имеющих право поль

зования этим жилым помещением после перехода права собственности И на него на другое лицо, с указанием их прав на пользование продаваемым

жилым помещением.

Приложение к договору купли-продажи предприятия акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Предусмотрены гражданским законом существенные условия договора купли-продажи недвижимости, таким образом, представляют собой закрытый перечень. Следовательно, имеет смысл применять этот перечень при анализе договоров и формировании правовой позиции по вопросам его заключения и исполнения. Важность точного определения и соблюдения условий договора подтверждается также судебной практикой. Так, в решении Икрянинского районного суда Астраханской области от 28 февраля 2012 г. по делу № 33-1294/2012 несоблюдение условий договора послужило основанием для его расторжения, что подтвердилось и в апелляционной инстанции.

В целях верной правовой квалификации рассматриваемой ситуации, верным представляется разделить предусмотренные гражданским законодательством условия на влияющие на действительность договора и влияющие на правомерность его исполнения. В таком случае, существенные условия договора будут относится к первой группе. Вторая группа будет включать в себя, в частности, условия, устанавливающие необходимость государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи, закрепление передачи-приёма недвижимости путём составления документа о её передаче, осуществление передачи предприятия по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Перечень таких условий также носит закрытый характер, поэтому, перед осуществлением работы с договором купли-продажи недвижимого имущества, следует осуществить анализ гражданского законодательства на предмет регулирования договора купли-продажи недвижимости применительно к конкретной ситуации. Исследованию также следует подвергнуть судебную практику по рассматриваемому вопросу, так как в ней закреплена позиция российских судов • по вопросам, возникающим при рассмотрении и разрешении граждан- И ских дел. В частности, по вопросам государственной регистрации перехода права собственности в отношении недвижимого имущества в 2010 г. совместно высказывались Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. Ими было заявлено, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, причём первоначальный собственник не вправе истребовать имущество в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке. Сделка купли-продажи не относится к безвозмездным сделкам, поэтому возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя его предыдущим собственником следует учитывать при формировании правовой позиции по делу.

Опираясь на указанное выше, можно сделать вывод о значимости купли-продажи, как способа перехода права собственности на недвижимое имущество. В связи с этим, большую важность приобретает знание императивных и диспозитивных норм, регулирующих правоотношенияв сфере его купли-продажи: разграничения пределов их действия, принципов диспозитивного регулирования, сути диспозитивных и, в особенности, императивных норм. При этом особая важность последних диктуется тем, что их соблюдение в наибольшей степени влияет на действительность договора и правомерность действий в ходе его исполнения. В связи с этим необходимой составляющей теоретического осмысления является изучение диспозитивных и императивных норм в сфере гражданского правового регулирования купли-продажи недвижимости, составление перечней существенных условий договора, закреплённых императивными нормами, а также выбор диспозитивного регулирования. В связи с этим, представляется необходимым сформировать методики осуществления такой деятельности для повышения эффективности юридического образования и непосредственной профессиональной деятельности.








МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ