СТАТЬИ АРБИР
 

  2016

  Декабрь   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
   

  
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?


ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ НА ПРИМЕРЕ ПОСТАНОВЛЕНИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ № 5-П ОТ 25 МАРТА 2015 г.


Предметом рассмотрения является Постановление Конституционного Суда РФ № 5-П от 25 марта 2015г. по делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева». Дается анализ выводов, содержащихся в судебном акте.

Ключевые слова: гражданское право; жилищное право; жилищное законодательство; Конституционный Суд РФ.

Проблемы жилищного права всегда являлись одними из наиболее сложных для разрешения. Долгое время одной из причин этого являлась, в

частности, разрозненность и несогласованность действовавшего законода147

тельства. Принятие нового Жилищного Кодекса РФ , безусловно, положительным образом повлияло на развитие жилищных отношений в России. Однако в законе невозможно учесть все потенциально спорные случаи. В связи с этим анализ норм в указанной сфере, осуществляемый высшими судебного органами, имеет чрезвычайно важное значение. Огромная роль в этом процессе принадлежит Конституционному Суду РФ.

Предметом рассмотрения анализируемого в настоящей статье Поста148

новления была проверка конституционности ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с ней действие положений части 4 ст. 31 Жилищного Кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Заявитель приобрел спорную квартиру на основании договора купли- продажи, заключенного по результатам торгов по продаже арестованного имущества. Указанная квартира, являвшаяся совместно нажитым имуществом предыдущих собственников-супругов, была заложена ими для обеспечения договора займа. Право собственности у супругов возникло на основании полного внесения паевого взноса в жилищно-строительный кооператив. Существенным обстоятельством дела является факт проживания в квартире помимо собственников-супругов также их дочери и ее супруга с двумя несовершеннолетними детьми.

Заявитель указал, что положение ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» допускает возможность сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, на которое как на предмет залога было обращено взыскание, за лицами, получившими это право на основании ордера на предоставление данного жилого помещения.

Конституционный Суд РФ обратил внимание на следующее. Статья 558 Гражданского кодекса РФ(далее - ГК РФ) устанавливает требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечень лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Из этого следует необходимость согласования этого положения сторонами, т.к. по общему правилу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, кроме случаев, когда покупатель согласился принять с такими обременениями. В противном случае покупатель вправе, среди прочего, требовать расторжения договора. Отношения, которые возникают между приобретателем жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, регулируются ст. 292 ГК РФ. При этом, в соответствии с ранее действовавшей редакцией пункта 2 данной статьи переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника.

Также обращено внимание на иное основание возникновения права собственности у предыдущих собственников, нежели указанное в оспариваемой норме - полная оплата паевого взноса в жилищно-строительном кооперативе, а не приватизация. Указано, что в соответствии с п.4 ст. 218 ГК РФ право собственности в этом случае, в отличие от приватизации, возникает в силу прямого указания закона. Более того, также не установлена обязательная государственная регистрация права собственности, возникшего в результате полного внесения паевого взноса. Последующая же государственная регистрация уже существующего у лица права собственности имеет лишьправоподтверждающее значение. Между тем, именно государственная регистрация является гарантией прозрачности и стабильности в сфере оборота недвижимости.

В отношении содержания прав членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива Конституционный Суд сослался на Определение Верховного Суда РФ от

мая 2012 года № 11-КГ12-2, где указано, что члены семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива в случае его отчуждения защищаются наравне с правами членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации. Кроме того, право пользования жилым помещением также не подлежало государственной регистрации, вследствие чего новый собственник оказывался не осведомленным о существующем обременении имущества. Такого рода обременение права собственности на жилое помещение существенно ограничивает правомочия его нового собственника, тем более если он не был своевременно проинформирован о наличии прав третьих лиц на данное жилое помещение и это существенное условие не было включено в

договор купли-продажи, заключенный по итогам публичных торгов.

Конституционный Суд РФ указал, что применение статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по аналогии закона (статья 7 Жилищного кодекса Российской Федерации), ввиду отсутствия прямого регулирования возможности сохранения за членами семьи бывшего собственника жилого помещения право пользования им, существенно ограничивает право собственности приобретателя жилого помещения, допуская не сбалансированное с его интересами удовлетворение интересов членов семьи прежнего собственника и не обеспечивает адекватный механизм судебной защиты данного права, а также создает неопределенность в правовом положении членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения.

Рассматриваемое Постановление актуально в свете реформы гражданского законодательства. В нем затрагиваются вопросы государственной регистрации прав на недвижимость, выявлены существующие пробелы в указанной сфере. Конституционный Суд РФ постановил федеральному законодателю создать механизм, обеспечивающий соблюдение баланса прав и законных интересов приобретателя жилого помещения с одной стороны, и членов семьи прежнего собственника, что требует дальнейшего научного исследования.

Информация об авторе ПацияТенгизиМерабович- аспирант кафедры гражданского права. Московский государственный юридический университет им. О.Е. Кутафина (МГЮА) (125993, Москва, ул. Садово-Кудринская, 9, е-mail: coraseliATrambler.ru)

УДК 347.4/5

ББК 67.404.2


Т.М. Пация, аспирантМосковский государственный юридический университетим. О.Е. Кутафина (МГЮА)





МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ