Основания прекращения права пользования служебным жилым помещением

Проанализированы нормы действующего жилищного законодательства, регулирующие основания и порядок прекращения права пользования служебным жилым помещением специализированного жилищного фонда Российской Федерации, а также проблемы их применения судами при рассмотрении гражданских дел о прекращении права пользования служебным помещением и выселении из него.

Ключевые слова: служебные жилые помещения; прекращение права пользования; выселение из служебного жилого помещения.

Право пользования служебным жилым помещением является элементом содержания договора найма служебного жилого помещения, который, в свою очередь, в соответствии со статьями 101 и 102 ЖК РФ, может быть как прекращен, так и расторгнут.

В соответствии с действующим жилищным законодательством, договор найма служебного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон данного договора или по инициативе нанимателя служебного жилого помещения. Между тем, расторжение договора по инициативе наймодателя возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Так, по требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору, при разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, а также за использование жилого помещения не по назначению.

При исследовании вопроса расторжения договора найма служебного жилого помещения со стороны гражданско-правовых отношений, можно прийти к выводу о том, что под расторжением следует понимать волевые действия одной или двух сторон, направленные на прекращение жилищных прав и обязанностей участников договора [1. с. 12]. Таким образом, данные действия представляют собой односторонние или двусторонние гражданско-правовые сделки.

Кроме расторжения договора найма служебного жилого помещения, данный договор может быть также прекращен. При этом, в отличие от расторжения, основаниями прекращения договора будут являться обстоятельства, которые не связаны с волей участников договора.

Так, согласно п. 1 ст. 102 ЖК РФ, договор найма прекращается в случае утраты (разрушения) служебного жилого помещения, а также по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Можно предположить, что законодатель имеет в виду положение, содержащееся в п. 5 ст. 83 ЖК РФ, согласно которого договор прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя. Однако, учитывая, что данная норма применима к отношениям по договору социального найма, в отличие от которого, в случае смерти нанимателя служебного жилого помещения, дееспособные члены его семьи не обладают правом признания себя нанимателем по договору вместо умершего с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя, договор найма служебного жилого помещения следует считать прекращенным в случае смерти нанимателя, без учета того обстоятельства, является ли он одиноким или нет.

В том числе одним из оснований прекращения договора найма служебного жилого помещения, в соответствии с п. 2 ст. 102 ЖК РФ, является переход права собственности на служебное жилое помещение, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем служебного жилого помещения.

Одновременно, согласно п. 4 ст. 103 ЖК РФ, прежний собственник служебного жилого помещения или юридическое лицо, передающее это жилище, обязаны осуществить выселение граждан из служебных жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения. Таким образом, гражданин может быть выселен лишь по требованию той организации, с которой он состоял в трудовых отношениях. Данная правовая позиция все чаще находит свое отражение в судебной практике.

Рассматривая анализируемые нормы в совокупности, можно прийти к выводу, что одним из оснований прекращения права пользования служебным жилым помещением, влекущим выселение с предоставлением иного жилого помещения, является переход права собственности или указанного в п. 2. ст. 102 ЖК РФ иного вещного права к лицу, не состоящему с нанимателем в трудовых правоотношениях.

Дискуссионным остается вопрос о последствиях прекращения нанимателем трудовых (служебных и т.д.) отношений, в связи которыми ему было предоставлено служебное жилье.

Действующее жилищное законодательство относит прекращение трудовых (служебных и т.д.) отношений к основаниям прекращения договора найма служебного жилого помещения (п. 3 ст. 104 ЖК РФ). Вместе с тем, п. 3 ст. 101 ЖК РФ не содержит в качестве основания расторжения договора найма служебного жилого помещения прекращение трудовых, служебных и т. д. отношений. Однако, поскольку наличие трудовых отношений с работодателем - наймодателем является неотъемлемым условием предоставления служебного жилого помещения, то прекращение трудовых отношений, может быть только основанием расторжения договора найма служебного жилого помещения. В силу чего, представляется необходимым внести изменения в п. 3 ст. 104 ЖК РФ, где указать, что прекращение трудовых, служебных и т. д. отношений является основанием расторжения договора найма служебного жилого помещения.

Также необходимо отметить, что п. 3 ст. 104 ЖК РФ не предусматривает взаимосвязи между конкретными основаниями увольнения и прекращением договора найма служебного жилого помещения. Однако согласно п. 2 ст. 103 ЖК РФ, ряд категорий лиц, уволенных по определенным основаниям, не подлежат выселению из служебного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения, в частности, к ним относятся пенсионеры по старости; лица, уволенные в связи с утратой трудоспособности и получившие инвалидность I и II группы, наступившей при исполнении трудовых обязанностей и др. Жилищный кодекс РСФСР (п. 8 ст. 108), в отличие от действующего Жилищного кодекса РФ, также предусматривал, что не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения граждане, уволенные в связи с сокращением численности или штата работников. Отсутствие указанной нормы в действующем жилищном законодательстве существенно ограничивает защиту жилищных прав данной категории лиц.

Вышеизложенный анализ свидетельствует о том, что действующее жилищное законодательство нуждается в разрешении правовой неопределенности, возникающей при рассмотрении споров, касающихся прекращения права пользования и выселения граждан из служебного жилого помещения, поскольку данные правоотношения носят особый социальнозначимый характер, путем совершенствования существующих материальных норм жилищного права.

Список использованной литературы

Сомянков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте. Теория и практика. - М., 2002. - 228 с.

Информация об авторе

Оглио Екатерина Федоровна - аспирантка. Российский государственный университет правосудия. Старший помощник прокурора. Прокуратура г. Москвы (127273, г. Москва, ул. Декабристов, д. 22, кв. 216, makkaterineATyandex.ru)

УДК 347.736

ББК 67.404

Количество показов: 944