СТАТЬИ АРБИР
 

  2016

  Декабрь   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
   

  
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?


Проблема реализации прав покупателя по договору купли-продажи недвижимости при ликвидации продавца - юридического лица


Описывается проблема, связанная с отсутствием законодательно урегулированного механизма государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю в Едином государственном реестре прав в случае ликвидации юридического лица - продавца по договору купли-продажи недвижимости. Автор приходит к выводу о необходимости изменения установленной процедуры государственной регистрации прав и вносит предложения, которые, по мнению автора, могут способствовать разрешению рассматриваемой проблемы.

Ключевые слова: недвижимость, государственная регистрация прав, договор купли-продажи, продавец, ликвидация юридического лица.

Без договора купли-продажи недвижимости, который прочно вошел в современную жизнь, уже невозможно представить активную хозяйственную деятельность юридических лиц или реализацию личных потребностей обычных граждан.

Вместе с тем, несмотря на свою широкую распространенность, непосредственно для сторон сделки договор купли-продажи недвижимости сопряжен с определенными рисками, связанными с возможным неполучением от совершаемой сделки желаемого результата.

Для снижения риска наступления неблагоприятных последствий законодателем была установлена особая процедура подтверждения от имени государства факта возникновения права собственности у покупателя и прекращения данного права у продавца. Подтверждение возникновения и прекращения прав осуществляется посредством проведения государственной регистрации прав и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав, который ведется на всей территории Российской Федерации.

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость установлена Г ражданским кодексом Российской Федерации, а непосредственно процедура государственной регистрации прав урегулирована специальным нормативным актом федерального уровня.

В настоящее время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на основании совершенного договора купли-продажи сторонам сделки достаточно совместного обращения в регистрирующий орган с заявлением и приложением к нему необходимых документов.

Временной период, в течение которого стороны сделки должны обратиться в регистрирующий орган за совершением юридически значимого действия, законодателем не ограничен. В результате стороны сделки по своему усмотрению определяют момент обращения в регистрирующий орган для завершения установленных законом формальностей.

Практика показывает, что сторонами сделки не учитывается возможность изменения фактических обстоятельств, при которых совершалась сделка (правоспособность, уровень платежеспособности одной из сторон и т.д.)

Именно этот фактор несет в себе высокую степень риска и является причиной возникновения проблемы, связанной с невозможностью для покупателя в полной мере реализовать свои права на приобретенную недвижимость. Отсутствие у покупателя зарегистрированного права на недвижимость влечет за собой ограничение во владении, пользовании и распоряжении приобретенным объектом.

Значительный масштаб приобретает данная проблема в случае, если к моменту обращения в регистрирующий орган юридическое лицо, являющееся продавцом недвижимости, ликвидировано.

При таких обстоятельствах осуществление государственной регистрации перехода права собственности к покупателю становится невозможным.

С одной стороны, у регистрирующего органа возникают препятствия для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в связи с отсутствием в установленной форме волеизъявления продавца недвижимости на совершение данных действий.

С другой стороны, покупатель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по сделке, лишается возможности реализовать свое право на приобретенную недвижимость и зарегистрировать свои права в Едином государственном реестре прав.

Для выявления механизма разрешения обозначенной проблемы и наиболее результативного способа защиты нарушенных прав покупателя был проведен анализ судебной практики методом выбора результативных решений, связанных с обжалованием решений регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода прав к покупателю в случае ликвидации юридического лица - продавца по договору.

Для формирования объективных выводов по результатам проведенного анализа полагаем возможным отразить основные моменты, на которых сформирована позиция каждого из участников судебного разбирательства и суда, установленная по результатам проведенного анализа.

Позиция инициатора судебного разбирательства (покупателя по договору купли-продажи недвижимости) сводится к отсутствию правопреемников у ликвидированного продавца объекта недвижимости, к отсутствию в связи с этим спора о праве на приобретенную недвижимость и, как следствие, к отсутствию иного способа защиты своего права, которым регистрирующий орган в судебном порядке обязывается судом к внесению необходимых записей в Единый государственный реестр прав.

Противоположная позиция регистрирующего органа аргументируется тем, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является органом бесспорной юрисдикции, уполномочен осуществлять государственную регистрацию прав основываясь исключительно на нормах материального права, которые не могут быть нарушены путем применения субъективного подхода к осуществлению регистрационных действий. Поскольку законодателем не установлена возможность государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления только одной стороны договора, основания для признания незаконным решения об отказе покупателю в государственной регистрации прав отсутствуют.

Основные результаты проведенного анализа итогов рассмотрения судами данной категории дел свидетельствуют о том, что суды в большинстве случаев принимают решения о признании отказов регистрирующего органа незаконными, мотивируя свою позицию следующим.

В рамках судебных заседаний суды выясняют исполнение продавцом обязанности по передаче имущества и исполнение покупателем обязанности по оплате указанного имущества.Принимая во внимание позицию покупателя по договору и при оценке положений действующего законодательства судами делается вывод об отсутствии урегулированного порядка регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. Указанные обстоятельства позволяют судам делать вывод о незаконности решений регистрирующего органа и принимать по отношению к нему обязывающие к государственной регистрации решения.

Интерпретируя результаты проведенного анализа можно сделать следующие выводы.

Законодательно урегулированный механизм регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости в случае ликвидации юридического лица - продавца по договору, отсутствует. Отсутствие указанного механизма вызывает усложнение процесса подтверждения возникновения в установленном порядке прав у покупателя недвижимости, вынужденного обращаться за защитой своих нарушенных прав в суд.

При рассмотрении изученной категории дел судами при удовлетворении требований заявителя учитываются конкретные обстоятельства дела, которые, в силу установленной компетенции, не могут быть приняты во внимание регистрирующим органом при принятии оспариваемого решения (отсутствие иного способа защиты права и отсутствие спора о праве на недвижимость).

Четкий и однозначный подход к указанию норм материального права, нарушенных регистрирующим органом при принятии решений об отказе в государственной регистрации перехода прав по данной категории дел, у судов отсутствует.

Для разрешения рассмотренной проблемы требуется комплексный подход.

Со стороны заинтересованных лиц для исключения нарушения прав и законных интересов сторон сделки должна быть обеспечена своевременность по совершению юридически значимых действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Со стороны законодателя требуется детальная проработка и установление процедуры государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае ликвидации юридического лица - продавца по договору купли-продажи.

Устранение основной причины возникновения рассмотренной проблемы - неурегулированности срока обращения заинтересованных лиц за государственной регистрацией прав, позволит минимизировать риски, связанные с совершением сделок с недвижимостью и обеспечит надлежащий подход сторон сделки к исполнению условий договора.

Информация об авторе

Константинова Юлия Михайловна - заместитель начальника отдела правового обеспечения. Управление Росреестра по Иркутской области (664011,г. Иркутск, ул. Желябова, д. 6, е-mail: sudATjust38.ru)

УДК 349.2

ББК 67. 405.1 - 32


Ю.М. Константинова, заместитель начальника отдела правового обеспечения Управление Росреестра по Иркутской области





МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ