Земельный участок как объект договора аренды

Федеральным законом от 23.06.2014 №171ФЗ, вступившим в законную силу с 1 марта 2015 года были внесены изменения в Земельный Кодекс Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ). В том числе изменено определение понятия

«земельный участок».

До внесения соответствующих изменений статья 11.1 ЗК РФ закрепляла определение земельного участка, согласно которому земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами1. Согласно ст.7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» описание местоположения границ земельного участка составляют сведения государственного кадастра недвижимости2. Так понятие земельного участка определялось, исходя из положений названного закона, а сам земельный участок становился объектом гражданских правоотношений при его кадастровом учете.

Вместе с тем на практике существовала проблема определения предмета договора аренды земельного участка, в частности отсутствовала единообразная судебная практика по вопросу о том, может ли земельный участок быть объектом договора аренды без постановки его на кадастровый учет.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2013 по делу № А32-8403/2012, суд признал договор краткосрочной аренды земельного участка незаключенным, поскольку сведения о государственном кадастровом учете такого земельного участка отсутствуют, следовательно, он не может быть индивидуализирован и не является объектом гражданского оборота3.

Как правило, данная позиция является наиболее распространенной среди судов. В её обоснование суды применяют нормы статей 11.1 ЗК РФ, ч. 3 статьи 607 ГК РФ и на ч. 1 статьи 432 ГК РФ. Согласно ч. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным усло

виям договора. Существенными являются в том числе условия о предмете договора.

Согласно ч. 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным4.

Иная позиция изложена в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу N А29-3293/2008. Из материалов данного дела следует, что земельный участок предоставленный в аренду ответчику не был индивидуализирован и не поставлен на кадастровый учет. По смыслу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре, действовавшего на дату подписания договора аренды от 27.06.2005, индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета. В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты. В связи с несоответствием договора аренды вышеперечисленным нормам права, на основании ст. 168 ГК РФ (в ред. от 17.07.2009 № 40) суд признал договор ничтожным5.

Другие суды исходили из позиции согласованности сторонами предмета договора аренды даже если земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, но имелась возможность определить его местоположение, размер, границы и у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации участка или его части. Такой участок может быть объектом договора аренды, и, соответственно, данный договор считается заключенным.

Так в мотивировочной части Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу № А75 3320/2008 суд указал, что договор аренды содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, являющиеся неотъемлемой частью договора. У предпринимателя при подписании спорного договора аренды и использовании земельного участка не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка, его площади и границ. При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового номера у земельного участка не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным.1

Ситуация, когда подписанный сторонами без разногласий и фактически исполнявшийся много лет договор аренды земельного участка, признавался судом не заключенным или не действительным, только потому что на это указала заинтересованная в исходе спора сторона, порождала нестабильность гражданского оборота, а порою и прямо нарушало права его субъектов.

На это обращалось внимание Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при обсуждении изменений ЗК РФ. Как указывал профессор Александр Маковский, «необходима определенность правового режима земельных участков и стабильность отношений, иначе зыбкими будут все частноправовые отношения. Земельные отношения должны быть самыми стабильными, но у нас все наоборот. ЗК РФ должен быть прочнее ГК РФ»2.

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения ЗК РФ согласно которым, под земельным участком понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи3.

Вопрос о конкретных признаках индивидуализации земельного участка в условиях отсутствия действующего в настоящее время критерия определения пространственного местоположения земельного участка (определения границ) законом не разрешается4.

Вышеприведенное понятие земельного участка как недвижимой вещи, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, более широкое по содержанию, по сравнению с определением предыдущей редакции ЗК РФ. Оно не содержит указания на необходимость определения границ земельного участка в установленном законном порядке, следовательно, постановка земельного участка на кадастровый учет не является обязательным элементом его индивидуализации.

Таким образом, в настоящее время под понятие земельный участок подпадает любая часть земной поверхности, которую стороны смогли описать в договоре любым доступным способом, будь то указание на кадастровый номер или самостоятельное составление карты земельного участка, с указанием его площади, границ и т.д. Теперь индивидуализация – это оценочная категория, главное условие, чтобы стороны смогли каким-либо способом идентифицировать объект, согласовать его.

Данной позиции придерживался ВАС РФ. В п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд указал, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность5.

Таким образом, можно предполагать, что с 1

марта 2015 года судебная практика пойдет по пути признания договоров аренды земельного участка заключенными, если стороны согласовали предмет договора, но не поставили земельный участок на кадастровый учет. Данная позиция представляется правильной, так как отражает согласованность воли и волеизъявления участников договора.

1 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу № А75-3320/2008 // СПС «Консультант Плюс». URL: http:www.consultant.ru (дата обращения: 07.04.2015).

2 Новый Земельный кодекс предлагает Совет по кодификации гражданского законодательства: сеть для юристов.2013. URL:http://zakon.ru/Blogs/novyj_zemelnyj_kodeks__predlagaet_sovet_po_kodifikacii_grazhdanskogo_zakonodatelstva/9700 (дата обращения: 07.04.2015).

3 Земельный кодекс Российской Федерации : федеральный закон от 25.10.2001 ред. от ред. от 08.03.2015 №136– ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147.

4 Майборода В.А. Споры о порядке пользования земельными участками при перезагрузке значения термина // Мировой судья. – 2014. – №12. – С.21.

5 Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды: постановление Пленума Высшего Арбитражного суда

Количество показов: 7403