Ипотечное кредитование регионов: проблемы целой страны

Аннотация:

Статья посвящена основным проблемам реализации ипотечного кредитования в регионах России. В статье большое внимание уделяется преимуществам ориентации рынка не на виды кредитов, а на отдельные категории заемщиков. Акцент делается на социальную сферу как одну из наиболее перспективных в развитии ипотечного кредитования. Авторы демонстрируют глубокое знание материала и взгляд на определенную совокупность причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в российских регионах.

УДК 336.77

Заборовский Вячеслав Евгеньевич,

старший преподаватель,

кафедра финансовых рынков и страхования,

ФГАОУ ВПО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» e-mail: vezletters AT gmail.com г.Екатеринбург, Россия

Заборовская Алена Евгеньевна,

доцент кафедры финансовых рынков и банковского дела, кандидат экономических наук,

Уральский государственный экономический университет, г.Екатеринбург, Россия

Ключевые слова: Ипотечное кредитование, процентная ставка, банк, ипотечная постоянная, платежеспособность заемщика.

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических, гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, является важнейшим инструментом обеспечения нормального существования экономических механизмов, поддерживающих финансово-платежную дисциплину на должном уровне, выступает гарантом защиты интересов кредитных организаций, способом обеспечения населения жильём и улучшения жилищных условий.

Ипотека - очень сложный и тонкий инструмент, который следует использовать, только зная о возможных последствиях и результатах. Рынок ипотечного кредитования становится все более привлекательным для российских банков. Причины понятны: доходность здесь весьма высока, а риски - более управляемы, чем на рынке потребительского кредитования.

К тому же, при ипотечном кредитовании, приобретаемая посредством кредита недвижимость оформляется закладной в собственность банка до конца погашения всей суммы кредита, что является неплохим гарантом по возвратности ссуды.

Несмотря на все сложности, следует понимать, что ипотека и ипотечное кредитование являются реальным способом решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения, увеличение числа граждан - непосредственных собственников жилья, без которых невозможна стабилизация общества.

Ипотечное кредитование занимает ключевое место в общей системе жилищного финансирования, воздействуя на уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, на развитие финансово-кредитной сферы, жилищного строительства, в целом экономики регионов. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заёмщиками.

В силу недостаточной развитости ипотечного рынка в России, глобальный ипотечный кризис регионам не грозит. Но из-за проблем с ликвидностью на зарубежных рынках российским банкам приходится ужесточать условия по ипотеке, а значит, развитие этого рынка замедляется.

Санкции Запада затронули и российскую ипотечную систему: привлекать финансирование за рубежом стало намного сложнее и дороже, что является одной из важных проблем российских банков, как на уровне регионов, так и страны в целом.

Ещё одной достаточно острой проблемой можно назвать то, что, несмотря на действия, предпринятые сегодня Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), по прежнему малоразвитым остаётся классическое ипотечное страхование. Кроме того, проблемой для ипотечного кредитования является низкая развитость в России рынка ценных бумаг и законодательной базы, подкрепляющей его деятельность, а при развитой системе ипотечного кредитования рынок ценных бумаг является важной составляющей успешного обращения ипотечных ценных бумаг, тем самым, повышая уровень работы вторичного рынка ипотечного кредитования и возможность рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Также к существенным причинам, сдерживающим развитие ипотеки в России сегодня, в период кризисных явлений, относятся: недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу. Если все перечислен

ные выше проблемы скорее относятся к компетенции государства и должны решаться на государственном уровне, то последнюю проблему вполне может решить каждый банк посредством введения социальноориентированных ипотечных программ.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования нет однозначной тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам и упрощения некоторых условий выдачи кредитов. Наличие же таких тенденций позволило бы сделать ипотеку более доступной для большего количества заемщиков.

Необходимо отметить, что вопрос о снижении ставок по ипотечным кредитам взяла под личное кураторство председатель Банка России

Э.С.Набиуллина [2,с. 31]

Правильный выбор и применение ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность. В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играет коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная [5].

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю заемных средств в общей стоимости недвижимой собственности.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента.

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). При этом ежемесячный платёж разбивается на две части, одна из которых идёт на погашение кредита, а другая - на уплату начисленных за месяц процентов. Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчёта выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная. Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита.

Для того чтобы кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Таким образом, логично затронуть вопрос и о проблеме платежеспособности потенциального заёмщика. Многие банки сегодня работают, как правило, с аннуитетными платежами. При экономической оценке потенциального заёмщика рассчитывает отношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по ипотечному кредиту к его совокупному доходу.

Для более полного и точного изучения оценки платёжеспособности заёмщика, можно провести оценку по такому показателю, как отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу.

Нельзя сказать, что подобный показатель и условия вообще не учитываются в большинстве региональных банков, просто подобный коэффициент не высчитывается, но на сумму всех обязательств заёмщика уменьшается совокупный доход семьи. Как правило, данный коэффициент в чистом виде не может превышать 65%.

При положительном решении о выдаче ипотечного кредита заемщику, рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

Вариации с разновидностями коэффициентов на наш взгляд при ипотечном кредитовании не имеют особого значения, потому как, всё равно, суть будет сведена к уже существующему показателю, а вот нормативы по коэффициентам можно варьировать в зависимости от цели кредитования по программе и в зависимости от заёмщиков, на которых рассчитана та или иная ипотечная программа.

Рассмотрим три значения процентных ставок (по рублевым кредитам): 12,5%, 15,5% и 18% и изменения, которые происходят при ипотечном кредитовании в зависимости от их повышения или снижения. 12,5% - ставка с учётом тенденции снижения требований по ипотечному кредитованию, 15,5% - средняя ставка на текущий момент времени, 18% - примем за максимальную ставку.

В программах ипотечного кредитования остальные условия остаются прежними, поэтому проследим, как изменятся условия погашения и выдачи ипотечного кредита в зависимости от процентной ставки и какие плюсы и минусы кроются за этим. При этом сразу необходимо уточнить, что кроме процентной ставки за пользование кредитом, оставшиеся условия идентичны по всем рассмотренным вариантам, а именно: совокупный доход семьи составляет 50 000 рублей, срок кредита составляет 120 месяцев или 10 лет, расчет идёт из того, что будет осуществляться личное страхование, т.к. в 95% случаев заёмщик соглашается на страховку. В качестве примера возьмем стоимость приобретаемой недвижимости, равную

250 000 рублей, а сумму кредита - 1 000 000 рублей (20% от стоимости). Банк кредитует от 20 до 80% от стоимости объекта ипотеки.

Сумма ежемесячного платежа по кредитному договору должна составлять не более 50% от совокупного дохода заёмщиков [4].

Ипотечная постоянная была просчитана по четырём вариантам (рис. 1).

2317750164465007620000

В первый год за первый месяц идёт выплата только процентов без основного долга, поэтому только 11 месяцев считаются как стандартные. Со второго и по девятый год включительно идут стандартные аннуитетные платежи. Десятый год тоже только десять месяцев стандартные аннуитетные платежи, на 11 выплата оставшихся сумм по основному долгу и процентам, которая ниже аннуитетного платежа. На 12 месяц кредит получается, уже погашен исходя из информационного расчёта ежемесячных платежей, поэтому, можно сказать, что он является номинальным. Досрочный платёж сокращает срок кредита, что отражается на ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная при обыкновенном, рассчитанном графике погашения ипотечного кредита за весь период срока кредитования выше номинальной процентной ставки по всем вариантам расчёта в среднем на 3-4% пункта.

Это говорит о том, что кредит будет полностью погашен и банк получит процентный доход за пользование кредитом. Что же касается досрочного погашения, то наглядно видно, что при его осуществлении ипотечная постоянная падает ниже номинальной процентной ставки. Это говорит о том, что плата за кредит будет меньше, чем изначально ожидает кредитор.

Однозначно можно утверждать, что чем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью, тем выше риски кредитора. Хотя, при разработке социальноориентированных ипотечных региональных программ (молодые семьи, студенты, матери-одиночки и т.д.) при помощи сокращения или увеличения границ этого показателя можно конкурировать на рынке ипотечного показателя и ориентировать его непосредственно на заёмщика, при условии стабильности доходов, стажа работы выше установленного срока и т.д.

Размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и проценты, как видно из расчётов (рис. 2), при повышении процентной ставки, будет увеличиваться.

Отношение ежемесячного платежа заёмщика к его совокупному ежемесячному доходу - как видно из расчётов, не превышает допустимой нормы показателя. Это говорит о том, что потенциальный заёмщик в состоянии выплачивать требуемую сумму аннуитетного платежа при его доходах.

Есть ещё пара показателей, которые позволяют более точно определить способность заёмщика выполнять обязательства по ипотечному кредиту с учётом его доходов и трат. Реальная стоимость кредита, исходя из расчетов при повышении процентной ставки, конечно, тоже будет увеличиваться. Минимальная заработная плата также будет увеличиваться с увеличением ставки по кредиту (рис. 3).

По ипотечным кредитам возможны налоговые вычеты (рис. 4). Получение налогового вычета при ипотеке - это один из существенных плюсов ипотечного кредитования.

\

Рисунок 3 - Динамика минимальной заработной платы с учётом страховых взносов в зависимости от процентной ставки по ипотечному кредиту (тыс.руб.).

Составлен авторами по [3]

В России заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые налогом по ставке 13%. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту [1].

Во время анализа рынка ипотечного кредитования российских регионов, одной из главных на наш взгляд, была выделена проблема большей ориентации программ на застройщиков и виды рынка, но не на заёмщика. Исходя из этого, мы считаем необходимым разработку новых ипотечных программ с целью расширения потенциального круга заемщиков с учетом специфики развития отдельных регионов.

Например, экономическая целесообразность кредитования студентов вузов имеет реальные перспективы. Из приведённой статистики нас интересовал возраст заёмщиков от 17 до 29 лет. Выяснилось, что численность занятых по данным возрастным группам колеблется, но имеет хорошо выраженную тенденцию роста, особенно по группе 20-24 года.

Именно в этом возрасте среднестатистический студент заканчивает обучение, поступает на работу. И, соответственно, по этой возрастной группе отмечено снижение уровня безработицы. А теперь, представим, что у возрастной группы до 20 лет появляется дополнительный стимул пойти работать или найти место подработки во время образовательного процесса (в нашем случае программа ипотечного кредитования). Тогда, помимо очевидных выгод для банка и самого будущего заемщика (ежемесячные отчисления заёмщиком будут выше, долгосрочных ресурсов у банка будет больше, конечная сумма заёмщика с начисленными процентами будет выше, а, следовательно, и жильё можно будет подбирать лучше и т.д.) численность занятых по возрастным группам в регионе будет увеличиваться, следовательно, увеличится общее количество занятого населения, что имеет высокий социально-экономический эффект для экономики в целом.

Если мы допустим, что подобная программа будет реализована за счёт увеличения заемщиков в рассматриваемой возрастной категории, можно реально нарастить объёмы ипотечного кредитования для банка, и, что самое главное, расширить круг потенциальных клиентов банка таким способом, который сегодня в секторе ипотечного кредитования используется только в единичных случаях, а значит конкурировать с подобной программой банки будут просто не готовы.

Таблица 1

- Распределение численности занятых и безработных в экономике по возрастным группам с 2011 по 2014 год (в процентах к итогу)1.

Подводя итоги всему выше сказанному, хотим отметить, что необходимо в равной степени компенсировать заёмщику повышение одних требований смягчением других. Для этого необходима грамотная политика банка в области привлечения новых клиентов банка и структурный анализ рынка ипотечного кредитования: его предложений, спроса, конкурентных преимуществ соперников и т.д. Тут очень подошёл бы SWOT-анализ или анализ «Техники сценариев», анализ потенциала, GAP-анализ и т.д. Только после тщательного аналитического исследования рынка, конкурентов, экономической ситуации в стране в целом можно применять те или иные инструменты ипотечного кредитования, осуществлять какие-либо решения в этой области, иначе можно серьёзно навредить и кредитору и заёмщику. При этом лучшим и более действенным может стать расширение спектра ипотечных программ путём увеличения целей кредитования, ориентированности программ больше на отдельные категории заёмщиков и их возможности.

Список использованных источников

Налоговый кодекс Российской Федерации по состоянию на 15 сентября 2015 года. С комментариями к последним изменениям / ред. Т.Дегтярева. - М.: Эксмо, 2015. - 1504 с.

Заборовская А.Е. Тенденции развития ипотечного кредитования в России. // А.Е.Заборовская. - Финансовая аналитика: проблемы и решения. - №19 (205), 2014, с. 19-34

Официальный сайт Банка России www.cbr.ru

Официальный сайт «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru

Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования www.ahml.ru.

Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики www.gks.ru

Vyacheslav Zaborovskiy,

senior lecturer of the department of financial markets and insurance,

Ural Federal University named after the first President of Russia Boris Yeltsin, e-mail: vezletters AT gmail.com Ekaterinburg, Russia

Alena Zaborovskaya,

associate professor of the department of financial markets and banking,

PhD in Economics,

Ural State University of Economics Ekaterinburg, Russia

MORTGAGE FINANCING IN THE REGIONS: CHALLENGES OF THE WHOLE COUNTRY

Abstract:

The article is devoted to the basic problems of the implementation of mortgage lending in the regions of Russia. The article focuses on the benefits of a large market orientation on the certain categories of borrowers than the types of loans. Emphasis is placed on social sphere as one of the most perspective in the development of mortgage financing. The authors demonstrate a profound knowledge of the material and look at a certain set of reasons hampering the development of mortgage lending in the Russian regions.

Key words:

Mortgage financing, interest rate, bank, mortgage constant solvency of the borrower.

Количество показов: 1728