Изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Аннотация:

Вопросы изъятия земельных участков, связанные с реализацией федеральных и муниципальных программ по освоению или модернизации территории, все увереннее входят в нашу жизнь. При исполнении решения об изъятии, в зависимости от целей и условий, проводится целый комплекс работ, требующий серьезной подготовки и привлечения многих специалистов. В настоящей статье, в свете меняющегося законодательства, анализируется полный цикл процесса по освоению территории, обращается внимание на особые моменты и возможные проблемы каждого этапа развития исследуемого вида деятельности.

УДК 332.334

Топал Елена Геннадьевна,

евросертифицированный оценщик недвижимости, директор ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки», e-mail: uralbo AT uralbo.ru г.Екатеринбург, Россия

Консетова Вера Витальевна,

генеральный директор ООО «АФК-Аудит» e-mail: info AT afkgroup.com г. Санкт-Петербург, Россия

Ключевые слова: Изъятие, рыночная стоимость, кадастровые работы, освоение территории, плотность застройки территории, проект застройки территории, возмещение, убытки.

Практическая значимость комплексного освоения территорий, как свободных, так и частично застроенных земельных участков, давно нашла свое подтверждение. Происходит реализация федеральных и муниципальных проектов - возникает необходимость изъятия объектов недвижимого имущества у правообладателей.

Внесенные за прошедший год изменения в законодательные акты учли опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке таких значимых проектов: Новая Москвы, организация Олимпиады в Сочи, подготовка к саммиту АТЭС во Владивостоке. Для их реализации принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель. Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, например, при развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года применяются только нормы Земельного кодекса РФ [1] [2].

Общую схему изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд можно представить как на рисунке 1 [2].

Каждый из представленных этапов - это самостоятельная работа группы специалистов, контролируемая законодательными актами. И, если раньше в процессе принятия решения, подготовки территории, расчета компенсации, использовалась нормативная, правовая и регламентирующая документация по видам деятельности, которая не всегда была унифицирована в части терминологии и не содержала единых требований, что при достижении конечного результата приводило к разногласиям и увеличению общих сроков, то с внесением изменений в Земельный, Гражданский, Жилищный, Градостроительный кодексы, а также в нормативные акты в области оценочной деятельности, затрагивающие процедуру изъятия и расчета убытков, существенно улучшили процесс подготовки территории строительства. В настоящей статье анализируется существующая процедура изъятия, особое внимание при этом уделяется определению размера возмещения для правообладателей в связи с изъятием земельных участков.

В соответствии со статьей 49 ЗК РФ основаниями изъятия земельных участков являются:

1. выполнения международных договоров Российской Федерации;
2. строительство, реконструкция объектов государственного значения или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;
3. иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Изъятие земельных участков допускается, если указанные объекты

предусмотрены утвержденными документами территориального планирования не позднее, чем в течение 3-х лет проектами планировки территории.

В иных случаях принятие решения должно быть основано:

• решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия для создания или расширения особо охраняемой природной территории);
• международным договором РФ (в случае изъятия для выполнения международного договора);
• лицензией на пользование недрами (в случае изъятия для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе за счет средств недропользователя);

Утверждение документов территориального планирования

4

Организация кадастровьа работ в целях образован!* земельных участков. подлежаивтх тъжпоо, в соответств*ш с утвержденный ПМТ нлп утвержденной СРЗУ

f \

Организация кадастрсвьи работ, необходимых для уточнения гражц земельных участков, подлежащее шъяппо в случае если границытаюсх земельных участков подлежат уточнен» о

V» ^

Прекрашетг и переход прав на земельный участок и (или) расположенною нем объекты недвижимого имущества

Подготовка проекта соглашения об изъятии объектов недвижимого имущества

Opr дотация кадастр овьп работ в целях образована находяишхся в государственной или мум» ап шальной собственности земельны* участков для их предоставлении взамен изымаема земельных

м : и г

Возмещение убытков оплата выкупной цены, предоставление имущества взамен изъятого

Ходатайство орггмшллш (список лиц vtb ер ждем а 1-3, ст. 56.4.)

Г

Публикация решетя об тъяпш на официальном сайте в информшиоммо- телекомм\ниыцпонюй cent "Интернетуведокяения почтой правообладателей

Определение размера возмещения для правообладателей в связи с изъятием земельных участков

/ — Л

Судебный иск о прштапельном шъяпш пли по согласованно меняются условш соглашенья об шъяпш недвижимости с учетом предложений правообладателя «гзымаемой недвижэглосш

/■ ■*

Выявление сведений о лицах - правообладателях изымаемой недвижимости

Принятие Решения об изъяло* Земельных участков для г осуд ар ствешых ten i муниципальные нужд зля стротельства реконстрчкхош объектов

Промт СОГ7и31«ММ* С ПрКЛС А«ННЫМИ иистрсшик (испортим обмгтоа мфокжямостк и отчетами об ои*кжл PC

ШЫМ14М1П ItUtONUX S’HOCMX* С

уфШШЯШШ я puuipi убиткож. пркчккяемих кгьяпмм. идсрдея*тся npU0O0SU2T«E]0

Отказ в подписании соглашения об шъяпш недвижим ост» иди предложения об 1тзмеменн! условий данного соглашенш. в том числе предложены об i именем» размера возмешени

решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия в связи с признанием расположенного на текущем земельном участке многоквартирного дома, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Помимо необходимых технических документов по земельным участкам: утвержденного проекта межевания территории и схемы расположения земельного участка, особо важным является выявление правообладателей изымаемых земельных участков и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Законодатель, во вновь вступившем Федеральном законе от 31.12.2014 г. № 499-ФЗ, предусмотрел ограничения, связанные с выявлением правообладателей, учетом прав и выплат расчетных компенсаций по всем категориям правообладателей, поэтому грамотный и своевременный учет всех прав на земельные участки и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества снимает социальную напряженность и ускоряет конечную задачу изъятия.

Собственники земельных участков обладают гарантией предварительного и равноценного возмещения в случае принудительного отчуждения недвижимого имущества в соответствии со ст. 35 Конституции РФ.

Процедурно, орган, принявший решение об изъятии или лицо, обратившееся с ходатайством об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии со статьей 56.4, обязано выявить лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию по следующему порядку:

Проверка ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним;

В случае отсутствия сведений о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию, а также о зарегистрированных правах на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, в соответствии со статьей 56.5 ЗК РФ не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии должно быть выполнено:

• запрос сведений об имеющихся правах и архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также у предполагаемых правообладателей изымаемых земельных участков или иных объектов недвижимого имущества;
• официальная публикация поместу нахождения земельных участков, подлежащих изъятию, сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• размещение на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления и официальном сайте муниципального образования сообщения о планируемом изъятии;
• размещение сообщения о планируемом изъятии на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого расположены земельные участки, подлежащие изъятию, а в случае, если такие земельные участки расположены за пределами границ населенного пункта, на информационном щите в границах соответствующего муниципального образования.

Действия должны совершить уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления или подведомственные этим органам государственные или муниципальные учреждения.

В случае, если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченные органы обращаются в суд с заявлением о признании права собственности РФ или субъекта РФ. В дальнейшем это не ограничивает право таких правообладателей требовать возмещения, но не возврата имущества.

Этими положениями максимально учтены интересы правообладателей, но в то же время, не в ущерб срокам для комплексного освоения территории.

Рассмотрим круг лиц, являющихся правообладателями, претендующими на получение возмещения в связи с изъятием земельных участков, рис.2.

Рис.2. Законодательно определенный пул правообладателей

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которые предоставляются земельные участки взамен изымаемых, как и ранее, определяются в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но с учетом следующих особенностей:

Дата оценки связана с разрешенным использованием (ВРИ) земельного участка и устанавливается на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В случае, если до указанного дня ВРИ земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения. Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения.

Эта новация очень важна, потому что не редко оценщику приходилось учитывать (в соответствии с нормами Федеральных стандартов оценки) уже новое разрешенное использование, что в итоге приводило к завышению стоимости изымаемых участков.

При определении размера возмещения в него включается рыночная стоимость прав на земельные участки, подлежащие прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в т.ч. основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость прав, подлежащих прекращению на эти объекты недвижимого имущества.

В случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на 49 лет;

В случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участков, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка.

В случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью (или прекращаемых прав) исходного земельного участка и рыночной стоимостью (или прав) земельного участка, сохраняющегося у правообладателя.

Возмещению в полном объеме подлежат убытки, в том числе упущенная выгода, связанные со следующим:

• ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц;
• временное занятие земельных участков;
• ограничение (прекращение) прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
• изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую.

На основании сложившейся практики и порядка возмещения убытков обладателям прав на земельные участки, можно обобщить виды убытков:

• Упущенная выгода (УВ);
• Убытки, которые обладатели прав на земельные участки несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (УТЛ);
• Прочие виды убытков, которые зависят как от причины возникновения убытков, так и от особенностей реализуемого проекта строительства капитальных объектов (УПР).

Таким образом, формула по расчету размера убытков, причиненных правообладателям, имеет вид:

У = УВ + УТЛ + УПР (1).

Общая формула для расчета возмещения по для правообладателей в связи с изъятием земельных участков, имеет вид:

РС вз = РС пзу + У (2),

где РС пзу - рыночная стоимость прав на изымаемые земельные участки.

Сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения расчетов по оценке рыночной стоимости прав на изымаемые земельные участки, можно представить по схеме, приведенной на рис. 3.

Рис. 3. Сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения расчетов по оценке прав на земельные участки

Под упрощенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется в следующем порядке, рис.4:

Рис. 4. Порядок расчета упущенной выгоды

достичь условий землепользования, существовавших у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. Основными признаками, по которым определяется идентичность условий землепользования, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки. формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков и иные характеристики условий землепользования.

Таким образом, обобщенная формула по расчету периода восстановления нарушенного производства при временном занятии земельного участка (ПВВРЗ) будет иметь вид:

1. ПВВРЗ = ПВЗ + ПВНЗ + ПВД (3),
2. где ПВЗ - период временного занятия земельного участка;
3. ПВНЗ - период восстановления нарушенных земель;
4. ПВД - период восстановления обладателями прав на земельные участки величины денежного оттока, существовавшего до изъятия/временного занятия земельного участка.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил, проектов организации строительства, предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

При временном занятии период восстановления нарушенного производства может совпадать с периодом занятия земельных участков, если при выполнении работ в рамказ реализации строительных проектов не были нарушены условия существовавшего землепользования (например, после окончания работ восстановлено дорожное покрытие, восстановлен доступ к объектам землепользования и т.п.)

При временном занятии сельскохозяйственных земель для определения периода восстановления нарушенного производства может потребоваться составление проекта рекультивации и иной документации, отражающих влияние строительства объектов капитального характера на существующие условия землепользования. Например, когда нарушается почвенный покров, гидрологический режим или образуется техногенный рельеф в результате производственной деятельности человека и т.п.

Период восстановления будет зависеть от множества факторов, таких как:

1. тип почв или почвообразующие породы;
2. климатические особенности района строительства;
3. рельеф местности и др.

Для определения величины денежного потока в соответствии со схемой рис.4 по обычным условиям гражданского оборота учитываются в том числе следующие признаки обычных условий гражданского оборота:

1. наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки;
2. подтвержденность анализом рынка сделанных предположений;

типичность условий функционирования рынка:

• отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

После получения чистого операционного дохода путем анализа и прогноза денежных поступлений за минусом прогнозных денежных выплат, методом дисконтирования денежного потока определяется размер упущенной выгоды.

Фактор дисконтирования определяется на середину периода по следующей формуле:

1. 1
2. DF = -
3. где Y - ставка дисконтирования;
4. I - прогнозный период.

Размер прочих убытков, связанных с временным занятием земельных участков, в соответствии с гражданским законодательством, можно определить как составляющую реального ущерба, то есть расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества.

Размер реального ущерба, причиненного обладателям прав на незастроенные и застроенные земельные участки их временным занятием, состоит из:

• расходов, произведенных обладателями прав на земельные участки до их временного занятия, с целью получения дохода от использования земельных участков, который в связи с их временным занятием обладатели прав на земельные участки не получают полностью или частично;
• расходов, произведенных обладателями прав на земельные участки до их временного занятия, с целью создания на земельных участках улучшений, которые в связи с временным занятием земельных участков не могут быть созданы полностью или частично.

Классификация наиболее часто встречающихся видов прочих убытков представлена на рис. 5.

Группа А

убытки, связанные с перемещением улучшений земельного участка на новое место

расходы по погрузке/

прочие

расходы на демонтаж разгрузке, [

сопуствующие

/ монтаж гшущества перемещение и J J

расходы

22415533210500передисклакация

уоытки, связанные с восстановлением прежних технико-экономических свойств улучшений земельного участка, попавших в границы временного занятия

убытки, связанные с восстановлением прежних качественных свойств земельного участка (восстановление хозяйственно- биологического потенциала)

расходы на рекультивацию земель, нарушенных или загрязненных в результате временного занятия

Рис. 5. Классификация наиболее часто встречающихся видов прочих убытков

Рассмотрим способы расчета для прочих убытков.

Расчет причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков убытков, причиненных ограничением их прав на земельные участки, можно представить по формуле:

1. У2ПР = УТЛ + УУВ + УОП (4),
2. где УТЛ - убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;
3. УУВ - упущенная выгода;
4. УОП - расходы, связанные с ограничением прав.

Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, представим формулой:

У2С=ДРС + УТЛ + УУВ + УОП (5),

где АРС - разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав, и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений.

Разница между рыночной стоимостью земельного участка до введения ограничений и после (АРС) может быть обусловлена установлением

охранных, санитарно-защитных зон и т.п. В каждом конкретном случае необходимо определить, привело ли ограничение прав к снижению стоимости земельных участков и улучшений, расположенных на них.

Бывают случаи, когда ограничение прав оказывает непосредственное воздействие на экономическую деятельность собственников земельных участков:

Ограничение прав приводит к невозможности дальнейшего использования земельного участка, тогда размер убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, будет равен рыночной стоимости земельного участка с имеющимися улучшениями в тех границах, на которых устанавливается ограничение в использовании.

Ограничение прав «сужает» разрешенные варианты дальнейшего использования земельного участка. В этом случае размер убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, будет равен разнице между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и с учетом этих ограничений.

Методология определения размера прочих убытков, возникших от ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц включает в себя следующие последовательные шаги:

Расчет затрат на проведение работ по восстановлению качества земель (УВКЗ), которые в свою очередь включают:

Расчет затрат по проведению работ по рекультивации земель.

1.2.1. Затраты по ликвидации последствий загрязнения, захламления,

переуплотнения, иссушения, заболачивания, опустынивания, подтопления, засоления, уничтожения земель.

Затраты по ликвидации последствий самовольного снятия и перемещения плодородного слоя.

1.3.1 Затраты по ликвидации последствий порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами и иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства.

Под рекультивацией земель понимается комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народнохозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды.

Рекультивация, в свою очередь, делится на технический и биологический этапы.

Техническая рекультивации земель (техническая рекультивация земель) - этап рекультивации земель, включающий их подготовку для последующего целевого использования в народном хозяйстве. Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство земель по целевому назначению или для проведения мероприятий по восстановлению плодородия почв (биологический этап).

Биологический этап рекультивации земель (биологическая рекультивация земель) - этап рекультивации земель, включающий мероприятия по восстановлению их плодородия, осуществляемые после технической рекультивации.

На рекультивируемых участках могут присутствовать одновременно 3-4 типа нарушений, и это обстоятельство должно быть учтено при выборе способов выполнения почвовосстановительных работ.

Возможные типы нарушений почв представлены на рис.6.

Типы нарушения почвенно-растительного покрова

Рис. 6. Типы нарушения почвенно-растительного покрова

Сроки и стадии рекультивации намечаются в соответствии с уровнем загрязнения, климатическими условиями данной природной зоны и состоянием биогеоценоза.

В настоящей статье рассмотрена лишь часть сложного, многоэтапного процесса по комплексному освоению территории и расчету возмещения, связанного с изъятием земельных участков.

Но для сохранения баланса экономики нашей страны и интересов правообладателей земельных участков, повышения эффективности и управляемости бизнес-процессов, эта тема требует глубокого внимания и тщательной проработки на каждом этапе.

Список использованных источников

Статья «Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок - новые проблемы?», Алина Михайлова, - Информационно-правовой портал Гарант.гц, http://www.garant.ru/ article/621824/.

Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Elena Topal,

Appraisal Expert, Director,

Ural Agency of Expertise Appraisal e-mail: uralbo AT uralbo.ru Ekaterinburg, Russia

Vera Konsetova,

CEO, AFK-audit e-mail: info AT afkgroup.com St. Petersburg, Russia

LAND WITHDRAWAL FOR IMPLEMENTATION OF FEDERAL AND MUNICIPAL PROGRAMS

Abstract:

Questions of land withdrawal related to the implementation of federal and municipal programs of development or modernization of a territory, more confidently enter into our life. When a decision on withdrawal is executed, a set of works depending on purposes and conditions is conducted. This requires serious preparation and involvement of many specialists. In this article, in the light of changing legislation, a complete process cycle of territory development in connection with land withdrawal is analyzed. Particular attention is drawn to important moments and different problems of each stage of these activities.

Key words:

Land withdrawal, market value, cadastral work, territory development, building density of a territory, territory development project, compensation, damages.

Количество показов: 16312