Состояние коммерческой недвижимости в екатеринбурге в условиях кризиса

Аннотация:

В статье рассматриваются основные аспекты и текущее положение рынка коммерческой недвижимости города Екатеринбурга. Анализируется основная классификация офисов, коммерческая плотность, выделяются наиболее эффективные, на взгляд авторов, мероприятия по привлечению арендаторов, а также проведен краткий анализ арендных ставок по районам города Екатеринбурга.

УДК 005.936.21:347.453

Реутова Анастасия Александровна,

магистрант,

ФГАОУ ВПО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» e-mail: nastenka0511 AT mail.ru г.Екатеринбург, Россия

Зяблицева Юлия Евгеньевна,

магистрант,

ФГАОУ ВПО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» г.Екатеринбург, Россия

Бледных Евгений Иванович,

доктор экономических наук, доцент,

ФГАОУ ВПО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» г.Екатеринбург, Россия

Ключевые слова: Рынок коммерческой недвижимости, коммерческая недвижимость, классификация офисов, коммерческая плотность, арендные ставки офисов Екатеринбурга.

Коммерческая недвижимость - это помещения, которые не относятся к ряду жилых домов, дачных или коттеджных построек, гаражей, земельных участков, предназначенных для личного пользования и строительства [1,2]. Коммерческая недвижимость всегда была популярна на рынке, т.к. служит для получения дохода. Почти в каждом жилом доме нижние этажи переоборудованы в магазины, аптеки, клиники и т.п. Клиентами рынка коммерческой недвижимости являются как представители крупных компаний, так и малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.

Физические и юридические лица, которые стали первыми арендаторами у владельцев, пользуются такой недвижимостью лично и с большим успехом сдают по договору, реже продают иным лицам для получения большей прибыли [2,3,4]. Однако в связи с трудной экономической обстановкой в нашей стране последний год охарактеризовался крупными изменениями в данном сегменте. Сектор офисной недвижимости Екатеринбурга переживает кризис, что серьезно отражается на экономической ситуации в целом.

Таким образом, в условиях стремительного ухудшения экономической ситуации в стране падение спроса на коммерческую недвижимость, а также роста конкуренции бизнес-центры Екатеринбурга вынуждены придумывать новые способы привлечения арендаторов. Среди таких способов можно выделить следующие: снижение арендных ставок, скидки и акции за долговременные договора. Например, один из бизнес-центров Екатеринбурга класса «А», вводит «арендные каникулы», по условиям которых клиент, арендующий крупную площадь освобождается от оплаты на первые несколько месяцев. Сроки арендных каникул определяются договором аренды, включение арендных каникул в договор аренды значительно упрощает взаимопонимание между арендодателем и арендатором. Второй программой для привлечения арендаторов является «Аренда со скидкой», где скидки достигают 50% до конца первого года. Сумма и сроки скидки прописываются в договоре аренды [5,6,7,8,9].

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН) на сегодняшний день наблюдается значительное количество вакантных офисных и торговых площадей. В бизнес-центрах класса «А» их доля составляет порядка 31%, объектах класса «В» - 17%, а в офисах, класса «С» - 9% [5,6,8].

Из этого можно сделать вывод, что многие арендаторы, вследствие ухудшившейся экономической ситуации в городе, выбирают наиболее выгодные варианты, то есть объекты более низкого класса.

При этом для арендаторов необходимыми условиями, предъявляемыми к офисам, являются: наличие интернет провайдеров, охрана, возможность круглосуточного доступа в здание, наличие буфета, охраняемая стоянка, возможность выбора договора с НДС и без НДС, договор прямой аренды, возможность получить юридический адрес [2,3,4,10].

Таким образом, с учетом требований арендаторов, выделяют следующие классы офисов [2,3,5,6]:

• класс «А» - престижные помещения, расположенные в бизнесцентрах, отличающиеся высоким качеством отделки и оборудованные по последнему слову техники, срок эксплуатации таких помещений не должен превышать трех лет;
• класс «В» - офисные помещения, расположенные в зданиях, эксплуатируемых более пяти лет, по качеству отделки и техническому оборудованию несущественно уступают классу «А»;
• класс «С» - помещения, расположенные в спальных районах, отдаленные от остановок или станций метро, это могут быть административные здания, научные центры или промышленные помещения, не предназначенные для офисной деятельности, оформление таких офисов ограничиваются косметическим ремонтом и стоимость офисов данного класса, значительно ниже предыдущих вариантов;
• класс «D» - помещения, расположенные в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями и отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, такие помещения нуждаются в капитальном ремонте.

В соответствии с данной классификацией в городе Екатеринбурге сложились следующие арендные ставки: в среднем офис класса «А» обойдется 1 200 рублей за квадратный метр в месяц, класса «В» 800 рублей, а класса «С» 550 рублей.

Ниже на рисунке 1 изображено количество вакантных офисных площадей в процентах по состоянию на четвертый квартал 2015 года.

Классы офисных площадей

Класс А Класс В Класс С

Рисунок 1 - Вакантные офисные площади

Исходя из данных, представленных на рисунке 1, видно что самыми востребованными являются офисные помещения класса «С», их занятость составляет практически 100 процентов.

Средняя ставка аренды офисного помещения в Екатеринбурге по состоянию на сентябрь 2015 года составляет около 650 рублей за квадратный метр, без учета акций, скидок и дополнительных программ, ориентированных на привлечение клиентов [5,6,7,8,9].

Ниже приведена таблица средних арендных ставок офисных помещений в Екатеринбурге по районам [6,8].

Таблица 1

Окончание табл. 1

На основании данных таблицы, самыми дорогими районами Екатеринбурга являются Центр, Парковый и Ботаника, их стоимость варьируется в пределах 800 рублей. Самыми дешевыми оказались такие районы, как Елизавет, Завокзальный и Уктус, их стоимость в среднем около 450 рублей за квадратный метр. Самое большое количество предложений офисных площадей находится в Центре - 1064, а районами с наименьшими количествами актуальных предложений являются Широкая речка, Шарташ и Кольцово, количество актуальных предложений не превышает 10.

Стоит заметить, что падение цен на аренду коммерческой недвижимости в целом характерно для всех крупных городов России. В Екатеринбурге падение цен за год составило более 19%, а в Самаре на 17%, в Казани 14%, в Новосибирске на 21%, а в Нижнем Новгороде на 18% по данным информационно-аналитического агентства УралБизнесКонсалтинг [5,11].

По данным исследований компании РИЛОС, лидерами по коммерческой плотности, объем спроса в метрах квадратных рассчитанной на тысячу человек численности населения, являются следующие города: Екатеринбург - 984, Краснодар - 948, Иваново - 769, Тольятти - 695, Самара - 666, Воронеж - 664 квадратных метра. Наиболее низкими показателями

по коммерческой плотности обладают: Омск - 319, Пермь - 329 и Новосибирск - 359 [6,11].

На рисунке 2 графически представлены города-лидеры по коммерческой плотности.

Рисунок 2 - Города-лидеры по коммерческой плотности

Вследствие экономического кризиса внешние условия стали слишком плохо поддаваться прогнозированию, поэтому предпринимателям стало сложно принимать решения о долгосрочной аренде помещений.

Г лавный результат года в офисной недвижимости рост объема предложений. Причем такой рост незаполненных площадей связан не только со снижением экономической эффективности, но и с тем, что стали строиться новые офисные здания. Еще одним важным итогом года можно назвать снижение цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость.

Таким образом, представленные в статье меры финансовой поддержки малого бизнеса значительно улучшат приток новых арендаторов и помогут закрепить уже имеющихся. А также в сложившейся кризисной ситуации помогут арендодателям сохранить и улучшить свои позиции на рынке недвижимости.

Мерой, которую может принять администрация Екатеринбурга с целью поддержания активности малого бизнеса, может стать снижение налоговых ставок для центральных районов города на период стабилизации экономики.

Также проведенное исследование указывает, что можно ожидать перевода части нежилых помещений в жилой массив в районах средней стоимости аренды - в Пионерском, Юго-Западном, ВИЗ районах.

Список использованных источников

http://antey66.ru/kommercheskaya-nedvizhimost-ekb.html

Пушкина М. «Коммерческая недвижимость, как объект инвестирования», 2009. Издательство: Альпина Паблишерз.

Оценка коммерческой недвижимости: подводные камни Сергей Шешков, управляющий партнер ГК ЦНЭ «Инвест Проект» http://www. ocenchik.ru/docs/1012. html.

Асаул А.Н., Люлин П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости. Издательство: Институт проблем экономического возрождения, 107 с., 2008.

Информационно-аналитическое агентство «УралБизнес-Консалтинг» http://urbk.ru.

Деловой квартал http://ekb.dk.ru.

http://livda.ru.

http ://www. e1.ru .

http://66.ru.

Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции. Учебное пособие: // И.Р. Айтмухаметова, С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко, и др. Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет - Новосибирск: НГ АСУ, 2003. - 96 с.

О. Попова. Что происходит с ценами на недвижимость. Самара. Волга Ньюс http://покупкисамара.рф/article/348391.html .

Anastasia Reutova,

candidate for a master’s degree,

Ural Federal University named after the first President of Russia Boris Yeltsin e-mail: nastenka0511 AT mail.ru Ekaterinburg, Russia

Julia Zyablitseva,

candidate for a master’s degree,

Ural Federal University named after the first President of Russia Boris Yeltsin Ekaterinburg, Russia

Evgeniy Blednih,

Doctor of Economic Sciences, docent,

Ural Federal University named after the first President of Russia Boris Yeltsin Ekaterinburg, Russia

A STATUS OF COMMERCIAL REAL ESTATE IN YEKATERINBURG IN THE CONDITIONS OF CRISIS

Abstract:

In the article the main aspects and the current position of the commercial real estate market of Yekaterinburg are considered. The main classification of offices, a commercial density is analyzed, the most effective, by sight authors, actions for involvement of tenants are marked, and also the short analysis of rental rates on districts of Yekaterinburg is carried out.

Key words:

The commercial real estate market, commercial real estate, a classification of offices, a commercial density, rental rates of offices of Yekaterinburg.

Количество показов: 1421