СТАТЬИ АРБИР
 

  2016

  Декабрь   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
   

  
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?


Прогнозы и перспективы fee-девелопмента в россии


Аннотация:

Статья посвящена выявлению прогнозов и перспектив fee-девелопмента в России. Рассмотрены полномочия участников в инвестиционностроительном процессе. Проанализированы преимущества и недостатки fee-девелопмента. Выделена ведущая роль девелопера как центрального звена системы инвестиционно-строительной деятельности.

УДК 69.003.13-338.5

Попова Дарья Алексеевна,

студент бакалавриата,

Высшая школа экономики и менеджмента,

ФГАОУ ВПО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» e-mail: chao-chao95 AT mail.ru г.Екатеринбург, Россия

Степанова Наталья Романовна,

кандидат технических наук, доцент,

Высшая школа экономики и менеджмента,

ФГАОУ ВПО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» г.Екатеринбург, Россия

Ключевые слова: Fee-девелопмент, fee-девелопер, рынок недвижимости, услуга, прогнозы и перспективы, банковские учреждения, финансово-экономический кризис.

Российский рынок строительства пережил серьезные потрясения в кризис, и сейчас актуальна проблема новых подходов к строительству, а точнее - к финансированию. Долгое время существовала система, где инвестор проекта является и его девелопером, но в последние годы ситуация несколько изменилась. Все чаще собственники проекта нанимают профессионалов в области девелопмента. Девелоперы, в свою очередь, отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски [1, 2, 3].

В 2009 году основной проблемой рынка недвижимости России стала задолженность девелоперских компаний перед банком. Банк способен решить данную проблему путем распродажи имущества должника или объявления банкротства, но в ситуации кризиса сложно продать недостроенные объекты и участки под застройку. Такое решение может привести банк в затруднение.

Разработка новых правил общения банковских учреждений и застройщиков сейчас считается подающим надежды направлением. Банки чаще всего предоставляли кредиты большинству строительных компаний. Залогом выступали объекты строящейся недвижимости. В собственность банков перешло большое количество залоговых земель от неплательщиков. Крупные банки, такие как ВТБ, Сбербанк и другие, организовали собственные подразделения, которые, в свою очередь, занимаются развитием девелоперских проектов. К услугам наемных специалистов часто прибегают владельцы перспективных непрофильных активов (банки, инвестиционные фонды, организации финансового сектора). Поэтому сейчас выгоднее рассматривать девелопмент как одно из направлений инвестбанкинга. Девелопментом называют реализацию и развитие залоговых активов. Услуга под названием fee-девелопмент предполагает контроль качества строительства объекта, поиск и заключение договоров с подрядчиками. Fee-девелопер - это генеральный подрядчик и служба заказчика в одном исполнении [4, 5].

Fee-девелопмент за рубежом уже давно стал востребованным инструментом. В Европе по этому принципу совершается 60-70 % сделок. В России же инвесторы к наемным управляющим пока относятся настороженно. Возникают вопросы: приживается ли fee-девелопмент в России, и чем он выгоден для застройщиков и потребителей? Конечно, главным показателем должен быть высокий уровень доверия. Только лучшие fee-девелоперские команды могут рассчитывать на участие в российском рынке. Большинство девелоперских компаний России работают по схемам классического девелопмента и fee-девелопмента. При fee-девелопменте компания-девелопер не является собственником ни земли, ни самого объекта, она занимается лишь управлением. Такой девелопмент позволяет сократить свои риски, а это весьма привлекательно в кризис. Fee-девелопмент как схема предполагает, что полномочия в инвестиционно-строительном процессе жестко разделены. Каждый должен заниматься своим делом. Полномочия участников представлены на рис. 1.

Участники инвестиционностроительного процесса
Полномочия/функции участников в инвестиционно-строительном процессе

нанимает fee-девелопера, чтобы он предложил максимально выгодный вариант использования земельного участка, или объекта недвижимости, или построил «по ключ» утвержденный объект и передал его для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации,

вкладывает свои деньги,

получает основную прибыль

2. Управляющий
эффективно распределяет денежные средства,
отвечает за инвестиции и их сохранность,
получает основную прибыль
3. Девелопер
не участвует в проекте своими деньгами,
реализовывает проект,
отвечает за срок и качество проекта, который воплощает
в случае невыполнения обязательств по проекту отвечает объемом своего вознаграждения

Рисунок 1 - Полномочия участников в инвестиционно-строительном процессе

В России данную схему нередко используют, но ее просто не называют этим именем. Такая услуга в западных странах занимает почти половину от общего объема строительства, а во время кризиса становится наиболее распространённой. Можно предположить, что в ближайшее время fee-девелопмент станет популярным и в России. Девелопер не рискует стать банкротом, но и часть прибыли его меньше.

В модели отношений заказчика (инвестора или собственника) и строителя важно перечислить функции fee-девелопера:

  1. управление инвестиционным строительным проектом, контроль выполнения строительных работ на объекте;
  2. взаимодействие с инвестором в период подписания и выполнения договора на управление инвестиционным проектом;
  1. бюджетирование инвестиционного проекта - составление и согласование бюджета;
  2. проведение конкурсов, оценка рисков, выбор конкретных строительных компаний для выполнения работ;
  3. заключение договоров с субподрядчиками на ведение строительных работ;
  4. организация финансирования инвестиционного проекта;
  5. ведение бухгалтерского и управленческого учета;
  6. приемка работ по реализации инвестиционного проекта;
  7. организация и проведение маркетинговых мероприятий;
  8. реализация объектов: арендаторы, продажа, эксплуатация [6].

Преимущества и недостатки fee-девелопмент (рис. 2) напрямую связаны с особенным форматом реализации проектов. Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах.

Преимущества
fee-девелопмента
Недостатки
fee-девелопмента
наличие в команде профессионалов в нужных областях девелопмента,
наличие у управляющей компании опыта в реализации комплексных проектов, оформление необходимых документов, налаженных контактов с архитекторами, проектировщиками, подрядчиками, различными финансовыми институтами,
выбор графика реализации проекта на этапе заключения договоров с fee- девелопером
- возможные разногласия сторон: у участников проекта могут быть разные взгляды на процессе его реализации, а компромиссные решения - не всегда лучший выход

Рисунок 2 - Плюсы и минусы /вв-девелопмента

Порядок оплаты услуг управляющей компании зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и результатов развития проекта. Вознаграждение девелопера формируется по-разному. Чаще всего - это процент от общего бюджета проекта. Диапазон вознаграждения 3-7 % от возлагаемых функций. Если осуществляется строительство маленького объекта, то обозначена зафиксированная сумма в месяц.

Вторым вариантом является ежемесячное вознаграждение в виде процента от бюджета плюс promote. Promote - это дополнительный бонус, а именно доля в проекте, которая возникает у девелопера после того, как ключевой инвестор получил обратно вложенный капитал с определенным заранее оговоренным процентом доходности. Такая схема выгодна обеим сторонам: инвестор может быть уверен в качестве и сроках реализации проекта, а fee-девелопер понимает, что доход напрямую зависит от эффективности работы [7].

Несмотря на несомненные преимущества fee-девелопмента, специалисты рынка считают, что в настоящее время эта услуга в России не слишком распространена. Существует несколько объяснений этому. В первую очередь невостребованность связана с неразвитостью рынка строительства в стране. Кроме того, зачастую застройщики уверенны, что они смогут справиться с любым проектом самостоятельно (в большинстве случаев не имея знаний и опыта). Прибегая к мнимой экономии, застройщики не желают переплачивать сторонним специалистам. Именно мнимой, потому что самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта приведет к гораздо более высоким затратам, чем то вознаграждение, которое было бы уплачено за работу.

Однако в ближайшие годы ситуация существенно изменится в пользу fee-девелопмента. На данный момент снижается доходность от инвестиционных проектов, а для повышения необходим опыт профессионалов. В свою очередь они могут снизить затраты на реализацию проекта, а также повысить коммерческую привлекательность возводимого объекта недвижимости. Банкам будут востребованы услуги fee-девелопмента, так как иметь в своей структуре девелоперскую структуру невыгодно.

Мы считаем, что fee-девелопмент - наиболее перспективное направление развития рынка недвижимости в России. Есть шансы, что данная услуга охватит практически все сегменты недвижимости - от складских помещений до малоэтажных комплексов. При работе по такой схеме застройщик полностью сосредоточен на проекте. Он привлекает под каждый проект профессиональных консультантов и брокеров с рынка, не «раздувая» собственный штат. Сейчас fee-девелопмент находится на этапе становления и вместе с появлением новых проектов и увеличением качества работы девелоперов начнет все больше и динамичней развиваться.

Аналитики прогнозируют повышение спроса на услуги профессионального управления строительством, так как в связи с кризисом в девелоперских компаниях и на объектах строительства зачастую сменились владельцы. Новым владельцам будут необходимы для управления строительством независимые профессиональные команды, поскольку активы будут переходить к непрофильным компаниям и к банкам. Финансовые аналитики отмечают, что переход к fee-девелопменту в критических и конфликтных ситуациях может стать тем приемлемым выходом из ситуации, который вновь запустит парализованную деятельность строительной отрасли [8].

Список использованных источников

Управление корпоративной собственностью предприятий инвестиционно-строительного комплекса / С. В. Макарова, Н. Р. Степанова. Екатеринбург: УГТУ-УПИ, 2009. 189 с.

Строительное дело. Ч. II / Организация и технология строительства / А. Г. Петрушин, Н. Р. Степанова. Екатеринбург, изд-во УГГУ, 2005. 212 с.

Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В. Д. Ардзинов, В. Т. Александров. Спб.: Питер, 2013. 384 с.

Селянин Сергей. Вам отказано // Эксперт-Урал. 2015. № 37. С. 70-76.

Коваленко Артем. Продлить, понять и наказать // Эксперт-Урал. 2015. № 38. С. 10-15.

Строительная компания «УК СОВИНТЕХ»: Fee-девелопмент как функция [Электронный ресурс]. URL: http://feedevelop.ru/ statjistroyka/5-texts/15- funkcijafeedevelopera (дата обращения 06.10.2015).

Сайт гдеэтотдом.ру: Что такое fee-девелопмент, и кому он выгоден [Электронный ресурс]. URL: http://www.gdeetotdom.ru/ articles/2034328-2014-11- 10-chto-takoe-fee-development/ (дата обращения 06.10.2015).

Строительная компания «УК СОВИНТЕХ»: Перспективы fee- девелопмента в России [Электронный ресурс]. URL: http://feedevelop.ru/statjistroyka/5-texts/18-feedevelopmentinrussia (дата обращения 06.10.2015).

Darya Popova,

undergraduate student,

Graduate School of Economics and Management,

Ural Federal University named after the first President of Russia Boris Yeltsin e-mail: chao-chao95 AT mail.ru Ekaterinburg, Russia

Natalia Stepanova,

Ph.D., Associate Professor,

Graduate School of Economics and Management,

Institute of Higher School of Economics and Management

Ural Federal University named after the first President of Russia Boris Yeltsin

Ekaterinburg, Russia

OUTLOOK AND PROSPECTS OF DEVELOPMENT FEE IN RUSSIA

Abstract:

The article is devoted to the identification of forecasts and prospects for fee- development in Russia. Having examined the credentials of participants in the investment and construction process. Let’s see the advantages and disadvantages of fee-development. It highlighted the leading role of the developer as a central link of investment and construction activities.

Key words:

Fee-real estate development, fee-developer, the real estate market, service, projections and prospects, banking institutions, financial and economic crisis.








МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ