Текущая доходность коммерческой недвижимости в городах россии

Аннотация:

Настоящее исследование посвящено анализу текущей доходности коммерческой недвижимости в различных регионах России. В работе были исследованы зависимости указанного показателя от природноклиматических условий строительства и социально-экономического уровня развития региона. Полученные результаты исследования могут быть использованы при разработке проектов развития территорий, а также предпроектного обоснования инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости.

УДК 332.1

Мальцева Ксения Владимировна,

аспирант,

Строительный институт,

ФГАОУ ВПО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» e-mail: ksenemaltseva AT mail.ru г.Екатеринбург, Россия

Ларионова Виола Анатольевна,

кандидат физико-математических наук, доцент, и.о. зав. кафедрой

экономики и управления строительством и рынком недвижимости, Высшая школа экономики и менеджмента,

ФГАОУ ВПО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» г.Екатеринбург, Россия

Ключевые слова: Недвижимость, инвестиции, экономика строительства, доходность проекта.

В условиях развивающихся сегодня кризисных явлений в России особенно остро встает вопрос об эффективности капитальных вложений в объекты коммерческой недвижимости. В решении данного вопроса важную роль играют исследования региональных рынков недвижимости.

Одним из ключевых факторов инвестиционной привлекательности девелоперского проекта служит текущая доходность, отражающая соотношение чистого операционного дохода и начальных инвестиций [1]. Свойства доходности как инструмента оценки и анализа рынка недвижимости рассматривались в [2]. Величина показателей доходности может меняться в зависимости от способа расчета арендного дохода, операционных расходов и объема капитальных вложений. Выбор метода определения данных показателей зависит от цели исследования. Показатели текущей доходности различных объектов коммерческой недвижимости в городах России исследовались в работе Лефера Л.А., Гришанина М.Д. [3]. Данное исследование основано на методе экспертных оценок специали- стов-оценщиков в отдельных городах России. Главным преимуществом указанного метода исследования является получение информации от квалифицированных специалистов, работающих на рынке недвижимости определенного региона. Однако остается нерешенным вопрос о влиянии субъективного фактора на полученные данные, в связи с чем показатели, рассчитанные на основании коллективных экспертных оценок, должны быть проверены на соответствие рыночным условиям.

В целях настоящего исследования показатель текущей доходности исследовался методом моделирования ситуации строительства объекта коммерческой недвижимости в различных частях нашей страны.

На объем капитальных вложений в строительство, а также величину денежных потоков, генерируемых в процессе эксплуатации объектов недвижимости, влияют как климатические условия, так и уровень социально-экономического развития региона. Вся территория России по военностратегическим, экономическим, климатическим признакам разделена на 9 федеральных округов (см. Рис. 1). В округах определены административные центры - города, в которых размещаются их руководящие и координирующие органы управления. Рынки недвижимости данных городов и стали объектами настоящего исследования.

Административные центры Центрального и Крымского федеральных округов - г. Москва и г. Севастополь - в силу особенностей исторического развития обладают специфическими характеристиками экономической системы, не свойственными иным городам России. Текущая доходность коммерческих объектов, рассчитанная для указанных городов, не будет показательной для рынка недвижимости России. В связи с этим города Москва и Севастополь были исключены из анализа. Таким образом, в настоящей работе исследовались рынки коммерческой недвижимости следующих городов: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Хабаровск, Новосибирск, Нижний Новгород, Ставрополь.

Данное исследование проводится на примере здания торгового центра с заданной площадью, объемно-планировочным решением и техникоэкономическими характеристиками. В ходе моделирования ситуации строительства типового здания в каждом из исследуемых городов рассчитываются объемы необходимых капитальных затрат. Величина начальных инвестиций определяется с учетом климатических и экономических особенностей региона строительства. Для определения объема капитальных вложений была рассчитана сметная стоимость строительства моделируемого здания с использованием федеральных единичных расценок (ФЕР 2001). Из базового уровня цен в текущий полученная стоимость переведена с помощью индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в III квартале 2015г.[4] для каждого из исследуемых городов. Себестоимость строительства зависит от множества факторов: стоимости материалов и их доставки, уровня заработной платы в строительной отросли, строительных норм, действующих в регионе строительства и других. Строительные нормы и правила определяют конструктивные решения, а также тепло-, свето- и звукоизоляционные свойства конструкций и материалов, используемых для строительства, исходя из природноклиматических особенностей региона. При расчете индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ учитывается как стоимость материальных ресурсов, так и уровень заработной платы и транспортных

расходов в каждом субъекте Российской Федерации. Таким образом, в указанном ранее способе расчета объема капитальных вложений учтены все ключевые факторы, влияющие на себестоимость строительной продукции в каждом из исследуемых регионов. На рисунке 2 представлены результаты расчета стоимости строительства типового здания торгового центра в различных регионах России. В среднем в России стоимость строительства торгового центра составляет от 30 тысяч рублей за квадратный метр [5].

749935164909500Л

tt

н

л

S

S о я

2 н

u ю л ^ н а

s

о

н

U

В результате проведенного исследования самая низкая себестоимость строительной продукции наблюдается в Южном и СевероКавказском Федеральных округах, чему способствуют благоприятные природно-климатические условия. Безморозный период на данной территории длителен и продолжается 5 - 6 месяцев в северной половине, 6 - 7 месяцев на равнинах Предкавказья и до 7 - 9 месяцев на Черноморском побережье.

Климат же Дальнего востока России способствует увеличению объема инвестиций, необходимых для строительства объектов недвижимости. Продолжительный зимний период - до 9 месяцев, высокая влажность летом повышают трудоемкость и усложняют процесс производства работ на строительной площадке. Таким образом, можно проследить зависимость себестоимости строительной продукции от природно-климатических условий региона строительства.

При прочих равных условиях текущая доходность коммерческой недвижимости повышается при уменьшении объема капитальных вложений в строительство объекта. На данном этапе можно предположить, что в регионах с наиболее благоприятными для строительства природноклиматическими условиями инвестиционные проекты будут обладать максимальными показателями текущей доходности. Однако для проверки данной гипотезы необходимо произвести расчет денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости в каждом из исследуемых городов.

В рамках предложенной модели чистый операционный доход определяется при условии полной загрузки объекта как текущий доход от сдачи недвижимости в аренду за вычетом расходов на поддержание эксплуатационных свойств объекта. Арендные ставки рассчитываются на основе анализа рынка торговых центров в исследуемых городах [6]. В состав операционных расходов вошли арендная плата за земельный участок, налог на имущество, расходы, связанные с управлением и эксплуатацией объекта недвижимости, а также оплатой коммунальных услуг. Последняя статья затрат рассчитывается по проектным данным потребности здания в электроэнергии, водо-, теплоснабжении и водоотведении, длительности отопительного периода на основе действующих сегодня тарифов для каждого из определенных ранее городов России [7]. Арендная плата за земельный участок определяется исходя из его рыночной стоимости для разных городов по ставкам, закрепленным законодательством Российской Федерации для юридических лиц.

При анализе текущего дохода, генерируемого объектом недвижимости в каждом из анализируемых городов, было замечено влияние показателей среднемесячной номинальной начисленной заработной платы работников в целом по экономике по Федеральным округам Российской Федерации [8] на величину чистого операционного дохода (см. Рисунок 3).

Средняя номинальная начисленная заработная плата, очищенная от природно-географических и климатических составляющих в виде районных коэффициентов, является одним из важнейших показателей социально-экономического развития региона. По графику на рисунке 2 можно сделать вывод о влиянии на величину чистого операционного дохода социально-экономических условий, в которых реализуется инвестиционный проект.

-ЧОД тыс.руб

-3429000-17399000-Средняя номинальная начисленная заработная плата за август 2015 года, очищенная от районного коэффициента

Рисунок 3. ЧОД и данные о средней номинальной начисленной заработной плате в регионах России

Далее была рассчитана текущая доходность как отношение чистого операционного дохода к объему капитальных вложений. Результаты расчета представлены на рисунке 4. По данным, полученным при проведении исследования, выявлены города с максимальными и минимальными показателями текущей доходности торговой недвижимости. На рисунке 4 показано, что наибольшей доходностью обладают объекты, расположенные в г.Санкт-Петербурге, что объясняется наиболее высоким уровнем экономического развития города. Наименьшую доходность имеют объекты в г.Ставрополе. Экономическая система Северо-Кавказского федерального округа одна из слабейших в России. Данный регион имеет высокие показатели по уровню дотаций из государственного бюджета. Несмотря на благоприятные природно-климатические условия, способствующие снижению себестоимости строительства, низкие показатели экономического развития региона отрицательно влияют на доходность недвижимости.

Дальневосточный ФО

Рисунок 4. Показатель текущей доходности торговой недвижимости в регионах России

Необходимо так же отметить, что показатели текущей доходности торговой недвижимости Южного и Уральского Федеральных округов принимают близкие значения. Рост экономики Уральского региона способствовал стремительному росту спроса на объекты коммерческой недвижимости. Развитие данного сегмента рынка привело к такому росту

арендных ставок на объекты торговой недвижимости, который позволяют покрыть инвестору дополнительные расходы на строительно-монтажные работы, вызванные природно-климатическими условиями региона.

При анализе данных о численности населения [9] в исследуемых городах было обнаружено влияние указанного показателями на уровень текущей доходности коммерческой недвижимости, как показано на рисунке 5.

л

н

о

о

^^“Текущая доходность, %

Рисунок 5. Показатели текущей доходности и численности населения

В результате исследования было обнаружено, что города, обладающие максимальными и минимальными показателями текущей доходности торговой недвижимости, обладают также наибольшими и наименьшими показателями численности населения соответственно. Численность населения является, с одной стороны, фактором, влияющим на развитие рынка через функцию спроса, а с другой, одним из важнейших индикаторов социально-экономического развития населенных пунктов. Города с развитой экономической системой, способны обеспечивать высокий уровень социального обслуживания населения, что способствует, как естественному, так и искусственному приросту населения. Таким образом, было выявлено, что определяющее влияние на текущую доходность коммерческой недвижимости имеют социально-экономические факторы развития региона.

Результаты, полученные в ходе исследования, могут быть использованы при разработке проектов развития территорий, а также предпроект- ного обоснования инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости.

Список использованных источников

Hungria-Garcia R. Property yields as tools for valuation and analysis: report / R. Hungria-Garcia, H.Lind, B. Karlsson; Royl institute of technology. - Stockoholm, 2004. - 64p.

Ларионова В.А. Имитационное моделирование доходности девелоперского проекта на протяжении жизненного цикла недвижимости / В.А. Ларионова // Сборник статей XII Международной научной конференции по проблемам экономического развития в современном мире «Устойчивое развитие российских регионов: от Таможенного союза к Евразийскому». - УрФУ, 2014. - С. 1018-1023.

Приволжский центр финансового консалтинга и оценки [Электронный ресурс]: офиц. сайт. - Режим доступа: http://www.pcfko.ru/ research33.html#1

Письмо Минстроя России от 13.08.2015 N 25760-ЮР/08 (с изм. от

«Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на III квартал 2015 года».

Комсомольская правда [Электронный ресурс]: офиц. сайт. - Режим доступа: http://www.kp.ru/guide/stroitel-stvo-torgovykh-tsentrov.html

БиБосс [Электронный ресурс]: офиц. сайт. - Режим доступа: http://www.beboss.ru.

Федеральная служба по тарифам (ФСТ России) [Электронный ресурс]: офиц. сайт. - Режим доступа: http://www.fstrf.ru./

Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]: офиц. сайт. - Режим доступа: http://www.gks.ru/

Города России [Электронный ресурс]: офиц. сайт. - Режим доступа: Шр://города-россия.рф/

Ksenia Maltseva,

postgraduate,

Ural Federal University named after the first President of Russia Boris Yeltsin e-mail: ksenemaltseva AT mail.ru Ekaterinburg, Russia

Viola Larionova,

Candidate of Physico-Mathematical Sciences,

Associate Professor, acting Head of Department,

Graduate School of Economics and Management,

Ural Federal University named after the first President of Russia Boris Yeltsin Ekaterinburg, Russia

CURRENT YIELD OF COMMERCIAL REAL ESTATE IN CITIES OF RUSSIA

Abstract:

This research is devoted to an analysis of current yield of commercial real estate in various regions of Russia. In this paper the dependence specified index on the climatic conditions of construction and the level of socio-economic development of the region has been investigated. The results of research can be used in projects of territorial development, as well as in pre-investment feasibility study into the construction of commercial real estate.

Key words:

Real estate, yeld of commercial real estate, investments, construction economics.

Количество показов: 1695