СТАТЬИ АРБИР
 

  2016

  Декабрь   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
   

  
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?


3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, являющихся в том числе и объектами налогообложения налогом на имущество,


3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, являющихся в том числе и объектами налогообложения налогом на имущество, определяется по результатам государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка включает следующие этапы:

  1. - принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  2. - формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  3. - отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
  4. - определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  5. - экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
  6. - утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  7. - внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, а в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. До 1 января 2013 года полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий по утверждению и опубликованию результатов определению кадастровой стоимости, реализовывал Росреестр. Орган исполнительной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления) в течение 10 рабочих дней должен разместить принятое решение о проведении государственной кадастровой оценки на своем официальном сайте в сети Интернет и направить копию решения в Росреестр.

Следующим этапом кадастровой оценки является формирование перечня объектов недвижимости, которые учтены в государственном кадастре недвижимости, так как оценке подлежат только объекты, учтенные в ГКН. Заказчик оценки направляет соответствующий запрос в Росреестр. Формирование и представление заказчику перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, осуществляется в Порядке, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 N 648.

После формирования перечня объектов недвижимости отбирается исполнитель работ по оценке. Отбор исполнителя осуществляется на конкурсной основе в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Осуществление деятельности по определению кадастровой стоимости допускается при наличии у исполнителя работ договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления указанной деятельности. При этом договор страхования должен быть заключен на страховую сумму не менее чем тридцать миллионов рублей и на срок не менее чем три года ( статья 24.14 Закона N 135-ФЗ).

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, актов Минэкономразвития РФ, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" (далее - ФСО N 4), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4). При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки оценщик в любом случае должен собрать и проанализировать информацию о рынке объектов оценки, определить ценообразующие факторы объектов оценки, собрать рыночную информацию, выбрать модель оценки кадастровой стоимости ( пункт 7 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости и использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N 4).

По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки ( пункт 24 ФСО N 4).

Отчет об определении кадастровой стоимости представляется на бумажном носителе не менее чем в трех экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа. Требования к содержанию и оформлению отчета об определении кадастровой стоимости определены Приказом Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382.

В течение трех рабочих дней с даты составления проекта отчета, составленного в форме электронного документа и соответствующего требованиям к отчету, исполнитель направляет проект отчета в Росреестр и в саморегулируемую организацию (СРО) оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

В целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости и представления замечаний к нему Росреестр в течение трех рабочих дней с даты получения проекта отчета на двадцать рабочих дней включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_ais_fdgko), являющийся автоматизированной информационной системой.

До 1 апреля 2015 года замечания к проекту отчета представлялись в течение двадцати рабочих дней с даты включения проекта отчета в фонд данных в СРО оценщиков, членами которой осуществлено определение кадастровой стоимости, и исполнителю работ по адресам, указанным на официальном сайте заказчика работ в сети Интернет.

С 1 апреля 2015 года замечания к проекту отчета включаются в фонд данных государственной кадастровой оценки любыми заинтересованными лицами в течение двадцати рабочих дней с даты включения такого проекта отчета.

В случае внесения исполнителем работ изменений в проект отчета по итогам анализа представленных к такому проекту замечаний изменения подлежат внесению в такой проект отчета в течение срока, когда осуществляется его включение в фонд данных государственной кадастровой оценки, по мере представления замечаний и в течение не более чем пятнадцать рабочих дней с даты истечения указанного срока.

По истечении всех указанных сроков исполнитель работ составляет отчет об определении кадастровой стоимости, включающий в себя справку, содержащую информацию о всех представленных замечаниях, как учтенных, так и неучтенных, с их соответствующим обоснованием или об отсутствии замечаний к проекту отчета.

Следующим обязательным этапом формирования кадастровой стоимости является экспертиза подготовленного оценщиками отчета об определении кадастровой стоимости. Экспертизу выполняет СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, в течение тридцати рабочих дней с даты представления такого отчета в эту СРО. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет ( статья 24.16 Закона N 135-ФЗ).

После принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик обязан в течение 20 рабочих дней принять акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта РФ, который вступает в силу после даты его официального опубликования (обнародования).

Датой утверждения результатов считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта. В трехдневный срок после утверждения результатов заказчик направляет копию акта (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости, один экземпляр положительного экспертного заключения, составленных в форме электронного документа, в Росреестр.

Заключительной стадией определения кадастровой стоимости является внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в ГКН осуществляется ФГБУ "ФКП Росреестра" (в соответствии с Приказом Росреестра от 11.03.2010 N П/93) в течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости от органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

По общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе и для целей налогообложения, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости ( статья 24.20 Закона N 135-ФЗ). Однако из данного правила есть два исключения: при наличии технической ошибки и в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда.

В случае исправления технической ошибки в сведениях ГКН о величине кадастровой стоимости уточненная кадастровая стоимость используется для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты внесения в ГКН соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку. Таким образом, новая стоимость, уточненная по результатам исправления ошибки, должна учитываться, в том числе и для целей налогообложения, именно с даты внесения в ГКН первоначальных сведений о стоимости, содержавших ошибку.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Данные положения кадастрового законодательства учтены при особенностях определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (см. НК РФ: Комментарий к статье 403 НК РФ).

Рассмотренный выше порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости состоит из 7 этапов:

  • Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
  • Формирование перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.
  • Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.
  • Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.
  • Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.
  • Утверждение результатов определения кадастровой стоимости заказчиком (органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления).
  • Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Указанный порядок является общим для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, учтенных в ГКН.

Статьей 24.19 Закона N 135-ФЗ предусмотрен особый порядок определения кадастровой стоимости при включении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ГКН сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем изменение их кадастровой стоимости.

В развитие статьи 24.19 Закона N 135-ФЗ Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N 113 утвержден Порядок определения кадастровой стоимости зданий, помещений в случаях: осуществления кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости; при включении сведений в ГКН о ранее учтенном объекте недвижимости; осуществления кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, влекущих изменение кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость здания в этих случаях определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь.

При отсутствии объекта недвижимости соответствующего назначения в кадастровом квартале, в котором расположено здание, используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения в смежных кадастровых кварталах; при отсутствии объекта в смежных кадастровых кварталах используется минимальный удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения для муниципального района (городского округа), в котором расположено здание.

В случае отсутствия объекта недвижимости соответствующего назначения в муниципальном районе (городском округе), населенном пункте используется минимальный удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения для граничащих муниципальных районов (городских округов), населенных пунктов. При отсутствии объекта недвижимости в граничащих муниципальных районах (городских округах), населенных пунктах используется минимальный удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения для субъекта РФ.

Согласно пункту 2.2 Порядка при изменении площади здания, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади, при этом определение его кадастровой стоимости осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости этого здания на его площадь.


С.Р. ГЛАДКИХ





МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ