6. Аренда: Отключение электроэнергии как санкция за невнесение арендной платы

Описание ситуации: В связи с тем что арендатор оплачивал арендную плату за предоставленное в аренду помещение не в полном объеме, арендодатель в июле 2015 г. преднамеренно отключил в помещении электроэнергию. Отключение электроэнергии не позволяет арендатору обеспечить сотрудников своей компании надлежащими условиями труда для выполнения функциональных обязанностей и исполнения поставленных руководством задач.

По указанным причинам арендатор не признает и не принимает оказанные услуги по предоставлению арендодателем офисного помещения в аренду и не оплачивает арендные платежи, также арендатор не отражает в учете расходы по арендным платежам с момента отключения электроэнергии, так как ведется судебное производство и регулярно требуются акты сверки по расчетам с арендодателем.

Периодически арендатор направляет в адрес арендодателя уведомления о том, что приостанавливает все платежи по договору аренды до момента подключения электроэнергии в арендуемом помещении.

До настоящего времени договор аренды офисного помещения не расторгнут. Помещение арендатором не возвращено арендодателю. По условиям договора аренды арендодатель не обязан выставлять акты на оказанные услуги.

Вопрос: Просим дать разъяснения по вопросу возможности учета у арендатора платежей за аренду офисного помещения.

Ответ: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Проанализировав вышеуказанные нормы ГК РФ, Президиум ВАС РФ пришел к выводу о том, что исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору ( п. 1 ст. 328 ГК РФ). А значит, арендодатель вправе требовать от арендатора внесения арендных платежей только за период с момента передачи ему имущества и до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора ( Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12).

Иными словами, если в период действия договора аренды арендодатель по каким-либо причинам неправомерно препятствует арендатору в пользовании арендованным имуществом, арендатор вправе не вносить арендную плату за весь период времени, в течение которого он не мог пользоваться имуществом по вине арендодателя.

Как нам представляется, одним из таких препятствий вполне может быть незаконное отключение арендодателем электроэнергии в переданном в аренду помещении, если такое отключение привело к невозможности использования данного помещения по его назначению (например, для осуществления административной или торговой деятельности и т.д.).

Данный вывод подтверждается и практикой нижестоящих судов.

Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 01.03.2013 по делу N А40-43722/12-82-399 указал, что, поскольку снабжение электроэнергией арендуемых ответчиком помещений было прекращено по инициативе арендодателя, суд сделал обоснованный вывод о том, что истец не вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по внесению арендной платы за период, в течение которого он не пользовался арендованным имуществом по вине истца. Аналогичный вывод был сделан ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 17.06.2013 по делу N А21-5991/2012.

Как следует из запроса, отключение электроэнергии было произведено арендодателем в связи с тем, что арендатор оплачивал арендную плату за предоставленное в аренду помещение не в полном объеме.

Вместе с тем, по нашему мнению, ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей не является основанием для отключения электроэнергии, если, конечно, это прямо не предусмотрено договором аренды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей арендодатель вправе защищать свои права и интересы всеми предусмотренными законом способами. В частности, он вправе начислить неустойку или проценты по ст. 395 ГК РФ по ставке рефинансирования Банка России за просрочку внесения арендных платежей. Если это предусмотрено договором, арендодатель может отказаться от договора аренды, уведомив об этом арендатора.

Если право на досрочный отказ от договора аренды договором не предусмотрено, следует помнить, что в соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по иску арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вообще, расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, допускается при соблюдении ряда условий, на что, в частности, обращается внимание в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". А именно - до обращения в суд с иском о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору:

а) письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ);

б) предложение расторгнуть договор в случае неисполнения обязательства в разумный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При этом если допущенные нарушения устранены арендатором в разумный срок, требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

Следует отметить, что согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. от 25.12.2013) если основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя является невнесение арендной платы более 2 раз подряд, то иск о досрочном расторжении договора может быть предъявлен, даже если арендатор погасил долг в полном объеме. Правда, такое требование должно быть заявлено арендодателем в разумный срок после погашения долга арендатором. В противном случае арендодатель лишается права на досрочное расторжение договора аренды по этому основанию.

Таким образом, неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей могут служить основанием для применения к арендатору штрафных санкций, а также для отказа от договора аренды либо для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.

Отключать в одностороннем порядке электроэнергию в переданном в аренду помещении по причине несвоевременного внесения арендной платы арендодатель не вправе, если это прямо не предусмотрено договором аренды.

Действия арендодателя по отключению электроэнергии, на наш взгляд, могут рассматриваться как создание препятствий в пользовании помещением, что освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период времени, в течение которого арендатор не имел возможности использовать это помещение в целях, предусмотренных договором, либо обусловленных назначением помещения.

При этом важно доказать, что отключение электроэнергии действительно привело к невозможности использования помещения по назначению.

Если же арендатор вносил арендную плату, несмотря на то, что мог и не делать этого по причине незаконного отключения электроэнергии, указанные платежи могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение арендодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Иными словами, в этом случае между арендодателем и арендатором возникает обязательство из неосновательного обогащения, в силу которого арендодатель обязан возвратить арендатору неосновательно полученные денежные средства в виде арендной платы за период, в течение которого было отключено электроснабжение помещения.

С учетом изложенного полагаем, что рассматриваемые обстоятельства не позволяют говорить о наличии у арендатора фактически осуществленных, экономически обоснованных и документально подтвержденных расходов в виде арендной платы, поскольку из-за действий арендодателя (пусть и незаконных) фактическое использование полученного в аренду имущества было затруднено и даже невозможно. Как мы поняли, факт невозможности использования помещений был зафиксирован арендатором в его исходящих письмах, направленных арендодателю, этот же факт будет и одним из доводов арендатора в случае судебного спора.

Соответственно, по нашему мнению, признание в составе расходов сумм арендной платы за время "конфликтного" периода будет являться необоснованным для целей как бухгалтерского, так и налогового учета.

Полагаем, что такое признание возможно только при условии фактического использования арендатором полученных помещений в производственных целях или для управленческих нужд.

Количество показов: 19232