СТАТЬИ АРБИР
 

  2016

  Декабрь   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
   

  
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?


Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в Российской Федерации

Цель исследования: определить перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в Российской Федерации.

Задачи исследования:

сформулировать понятие рынка коммерческой недвижимости;

определить классификационные характеристики данного рынка;

сформулировать набор показателей для характеристики данного

рынка;

сделать выводы о состоянии рынка;

сделать прогноз развития данного рынка.

Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости Российской Федерации.

Трудно переоценить значение коммерческой недвижимости, так как наличие качественного офисного предложения, торговых и торговоразвлекательных центров, складского пространства представляет собой важную часть инфраструктуры экономики города, региона, государства. Наряду со связью, энергоснабжением, системой дорожного сообщения и т.д. коммерческая недвижимость способствует повышению активности и развитию субъектов экономики. Например, развитие складской недвижимости может способствовать снижению логистических издержек производственных предприятий и компаний, занимающихся оптовой торговлей, что позволит снизить постоянные издержки в структуре затрат этих компаний и тем самым выгодно влиять на цену для конечного потребителя, качество жизни населения. Все вышесказанное свидетельствует об актуальности выполненного исследования.

Рассмотрение вопроса о перспективах развития рынка коммерческой недвижимости в Российской Федерации целесообразно начать с формулирования понятий «недвижимость» и «коммерческая недвижимость».

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился довольно поздно. Его установил Петр I указом в 1714 г. В начале 20-х гг. прошлого столетия в связи с отменой частной собственности на землю понятие недвижимости было устранено. Вновь оно появилось лишь в 1991 г. с принятием Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик. В Указе Президента РФ № 1767 от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 дано определение: «Земельные участки и все, что с ними связано, относится к недвижимости». В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе «О залоге» и «Основных положениях об ипотеке». В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившего в силу с 1 января 1995 г.

Согласно ст. 130 п.1 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Из гражданского кодекса следует, что по своему составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. Из ее состава в отдельные группы традиционно принято выделять жилую и коммерческую. Жилая недвижимость подразделяется на квартиры и дома, предназначенные для проживания людей. Коммерческая недвижимость предназначена для принесения дохода либо для создания условий для его извлечения [1; 2].

По назначению из коммерческой недвижимости можно выделить следующие группы: офисные помещения; торговые помещения; гостиницы; складские помещения; гаражи-стоянки; производственные помещения; пр.

Каждая из этих групп представляет собой самостоятельный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как совокупность взаимоотношений институциональных и неинституциональных участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т.д.) по поводу совершаемых между ними сделок по объектам недвижимости, как-то: покупка, продажа, аренда и т.д. [3]. Иными словами, рынок коммерческой недвижимости - это система отношений, возникающих между экономическими субъектами в процессе строительства, эксплуатации, управления, купли-продажи и осуществления иных действий, связанных с коммерческой недвижимостью.

Для характеристики данного рынка нами был определен набор показателей:

уровень арендных ставок (р./м2) позволяет оценить состояние рынка недвижимости в том или ином сегменте, определить степень влияния тех или иных факторов макро- и микросреды. Кроме того, этот показатель позволяет спрогнозировать уровень ожидаемой доходности, характеризующий ожидания основных участников рынка недвижимости (например, инвесторов). На уровень арендных ставок рынка коммерческой недвижимости оказывают влияние такие специфические факторы, как пояс (расположение относительно делового центра населенного пункта), качество (класс недвижимости в соответствии с существующими стандартами), площадь конкретного офиса и его индивидуальные особенности и др.;

общий объем качественного предложения (м2) позволяет оценить насыщенность того или иного сегмента коммерческой недвижимости. На основании этого показателя рассчитывается насыщенность рынка и формируются прогнозы будущего развития;

объем площадей, выведенных на рынок (м2/год) позволяет оценить тенденции развития рынка коммерческой недвижимости. С его помощью рассчитывается объем «поглощения» спросом нового предложения;

уровень незанятых (свободных, вакантных) площадей (% общего объема качественного предложения) позволяет оценить насыщенность рынка и скорость «поглощения» спросом нового предложения (или срок экспозиции);

объем инвестиций в строительство коммерческой недвижимости (р./период); и др.

Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости в данной системе показателей свидетельствует, что в настоящее время российский рынок коммерческой недвижимости восстановился после кризисов 20082009 гг. Об этом свидетельствуют сведения международных консалтинговых компаний, которые были опубликованы в июле 2012 г. Аналитики компании Cushman & Wakefield и эксперты Jones Lang LaSalle считают итоги первой половины 2012 г. позитивными, несмотря на то что совокупный размер инвестиций за первое полугодие составил от 2,4 до 4,2 млрд дол., что на 7-40% меньше, чем за тот же период 2011 г., который был годом максимальной «оттепели» после кризиса 2008 г. Инвесторы заканчивали объекты, которые были заложены еще до кризиса. Общий объем вложений в коммерческую недвижимость по его итогам составил, по разным оценкам, от 8,2 до 10,3 млрд дол. (в 2008 г. было 4,6 млрд, в 2010 г. - 4,1 млрд). Что касается соотношения инвестиций по сегментам, то, по оценкам Cushman & Wakefield, 49% приходится на торговую недвижимость, 26% - на офисы, остальное - склады и гостиницы. У Jones Lang LaSalle офисы и торговля взяли по 42%. Наибольший объем инвестиций приходится на Москву: по оценкам этих агентств от 72 до 91% [4; 5].

В 2009 г. Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) разработала и приняла собственную базовую классификацию офисных и бизнесцентров на территории России. Главная цель классификации ГУД - маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. Для проведения этой работы в городах создаются сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты ГУД и представители местного сообщества, профессионалы рынка. Комиссия присваивает объекту классность, опираясь на профессиональную оценку экспертов и критерии базовой классификации ГУД [6].

В настоящий момент сертификационные комиссии ГУД по классификации бизнес-центров России работают в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Тюмени, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Ростове-на-Дону. Ведется работа по созданию комиссий и баз объектов для классификации в других городах.

Классификация бизнес-центров - первый шаг к цивилизованному рынку качественной офисной недвижимости, потому что делает рынок более понятным для его участников: инвесторов, арендаторов и т.д. В перспективе все сегменты коммерческой недвижимости будут также классифицированы.

Выводы о перспективах развития рынка коммерческой недвижимости были сделаны следующие.

Рынок коммерческой недвижимости Российской Федерации будет активно развиваться в будущем, так как успешно восстановился после кризиса 2008-2009 гг. Кроме того, спрос на качественную коммерческую недвижимость не удовлетворен: не случайно объем площадей, выведенных на рынок, часто измеряется десятками процентов ежегодно. Например, по данным специалистов Управляющей компании RED (ГК RED один из ведущих девелоперов УрФО), в 2011 г. количество складов класса А и В в Екатеринбурге увеличилось почти в два раза. Пока высококачественные площади составляют не более 40% складской недвижимости Екатеринбурга. Основную ее часть занимают переоборудованные помещения фабрик и склады, построенные еще в советское время. По мнению экспертов, пока спрос удовлетворен не более чем на треть.

В соответствии с мировой практикой основной объем инвестиций в коммерческую недвижимость приходится на столицу страны, однако эта пропорция постепенно будет смещаться в сторону регионов в связи с постепенным насыщением рынка коммерческой недвижимости Москвы.

Цивилизованный рынок коммерческой недвижимости в России только начинает формироваться. В перспективе, по аналогии с Европой и США, будут появляться специализированные деловые центры, ориентированные на арендаторов, занимающихся определенным направлением деятельности (например, бизнес-центр для строительных организаций или для юридических фирм).

Таким образом, в будущем на первый план выйдет качество коммерческой недвижимости, соответствующее потребностям арендаторов. Огромное влияние на качество управления недвижимостью оказывает состав и структура ее собственников. Сегодня на рынке довольно много объектов коммерческой недвижимости, принадлежащих нескольким собственникам. Количество собственников может превышать десяток или даже несколько десятков. Такая ситуация может сложится по двум причинам:

несколько инвесторов договариваются о совместном строительстве здания;

собственник в ходе строительства или после его завершения продает часть объекта недвижимости. В кризисное время количество подобных объектов увеличилось: собственники вынуждены привлекать деньги любыми способами, а найти покупателя на целое здание гораздо сложнее, чем на его часть.

Неурегулированность отечественного законодательства, отсутствие требования при продаже здания частями сразу прописать все сервитуты и стратегию управления приводят к негативным последствиям. Здание просто механически делится на некие части, и в дальнейшем очень мало рычагов внесудебного воздействия на собственников, владеющих той или иной частью здания. Соответственно, при эксплуатации и управлении такими объектами возникает множество вопросов, связанных с различным пониманием собственниками стратегии управления [2]. В связи с этим потребуется решение следующих проблем:

поиск способов эффективного управления объектом недвижимости, принадлежащим нескольким собственникам;

поиск механизма инвестирования в единый объект коммерческой недвижимости, который бы снижал риски зависимости одних инвесторов от других в случае передачи прав собственности на часть этого объекта недвижимости третьим лицам, способным своими действиями нанести вред деятельности этого объекта недвижимости в целом.

Библиографический список

Цыганенко В. С. Экономика рынка недвижимости. СПб. : СПбГУИТ- МО, 2008.

Агафонов М. И. Рынок коммерческой недвижимости как основа развития малого предпринимательства // Предпринимательство. 2010.

Дюкова О. М., Пасяда Н. И. Коммерция на рынке недвижимости : учеб. пособие. СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011.

Официальный сайт Jones Lang LaSalle в России. Режим доступа : http:// www. joneslanglasalle.ru ;

Официальный сайт Cushman & Wakefield. Режим доступа : http:// www. cwrussia.ru.

Официальный сайт Некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД). Режим доступа : http:// www. gud-estate.ru.




К. Д. Шадрин Уральский государственный экономический университет (Екатеринбург)


Актуальные исследования в экономике фирмы [Текст] : материалы I Летней школы аспирантов и магистрантов (Екатеринбург, 3-7 сентября 2012 г.) / [отв. за вып. Э. В. Пешина, В. Ж. Дубровский, С. Н. Смирных]. - Екатеринбург : Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2012. - 174 с.



МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ
  
Количество Статей в теме 'Стратегическое планирование': 601