Статья предусматривает и регламентирует возможность погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений. В этих целях п. 1 статьи на случай наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, предусматривает обязанность арбитражного управляющего вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (в юридико-технических целях обозначается "передача участникам строительства жилых помещений"). Указанная обязанность подлежит исполнению не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты утверждения арбитражного управляющего, а завершении строительства в ходе конкурсного производства - не позднее чем через два месяца со дня его завершения.
В пункте 2 статьи установлены требования к содержанию материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства: в состав материалов должны быть включены заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений и отчет об оценке их стоимости. В свою очередь, заключение арбитражного управляющего должно содержать обоснование возможности или невозможности с учетом требований комментируемой статьи передачи участникам строительства жилых помещений.
Положения п. 3 статьи определяют условия, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача участникам строительства жилых помещений:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений;
4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди;
5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений;
6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, в соответствии с п. 7 ст. 201.10 Закона заявлены отказы отдельных участников строительства от получения жилых помещений). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
В положениях п. 3 статьи упоминаются случаи внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в соответствии с п. п. 4 - 6 ст. 201.10 Закона, а именно внесение денежных средств участниками строительства и (или) третьими лицами:
в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, - в размере такого превышения за вычетом 5% (п. 4);
в случае, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, - в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (п. 5);
в случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, - в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона (п. 6).
Пункт 4 статьи обязывает арбитражный суд известить о рассмотрении вопроса о передаче участникам строительства жилых помещений всех кредиторов, в том числе всех участников строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным судом выносится один из следующих актов:
1) определение об удовлетворении ходатайства и о передаче участникам строительства жилых помещений. Такое определение выносится в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных комментируемой статьей. В таком определении согласно п. 6 статьи должно быть указано, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства. В пункте 6 статьи также предусмотрено, что в случае вынесения такого определения внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов;
2) определение об отказе в удовлетворении ходатайства. Такое определение выносится в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных комментируемой статьей. В случае вынесения такого определения согласно п. 6 статьи внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
В пункте 5 статьи предусмотрено, что указанные в п. 4 статьи определения могут быть обжалованы в порядке, установленном АПК РФ. Как представляется, речь идет о том, что любое из указанных определений может быть обжаловано в соответствии с ч. 3 ст. 223 данного Кодекса, т.е. может быть обжаловано отдельно от судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение 10 дней со дня его вынесения.
Пункт 7 статьи определяет, что жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного. При этом денежное требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения. Согласно общей норме ст. 409 "Отступное" части первой ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.); размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
В пункте 7 статьи также предусмотрено, что на основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также погашаются в соответствующей части денежные требования в реестре требований кредиторов. Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи участникам строительства жилых помещений, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди. Речь идет о расчетах по денежным требованиям граждан - участников строительства (третья очередь) и расчетах с другими конкурсными кредиторами (четвертая очередь).
Пункт 8 статьи предусматривает последствия ситуации, когда застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения: в этом случае арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
.
Борисов А.Н. Комментарий к федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Постатейный), Москва: Деловой двор, 2012
Количество показов: 6861