СТАТЬИ АРБИР
 

  2016

  Декабрь   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
   

  
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?


Комментарий к статье 201.10 закона о банкротстве. Судебная практика: Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства

В статье предусмотрена и регламентирована возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства. В этих целях п. 1 статьи на случай наличия у застройщика объекта незавершенного строительства предусматривает обязанность арбитражного управляющего в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (в юридико-технических целях обозначается "передача объекта незавершенного строительства"). Указанная обязанность подлежит исполнению не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты утверждения арбитражного управляющего.

При этом установлено, что перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться данный вопрос, арбитражный управляющий обязан, во-первых, информировать участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и, во-вторых, обеспечить ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

В пункте 2 статьи установлены требования к содержанию материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства: в состав материалов должны быть включены заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Наряду с этим установлены требования к содержанию заключения арбитражного управляющего.

Пункт 3 статьи определяет перечень условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача участникам строительства объекта незавершенного строительства:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям п. 8 статьи.

При этом положениями п. п. 4 - 6 статьи предусмотрена возможность внесения денежных средств участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства:

в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, - в размере такого превышения за вычетом 5%. Средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства (п. 4);

в случае, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, - в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. При этом требования участников строительства и (или) третьих лиц учитываются в реестре требований кредиторов в размерах и очередности, как и погашенные участниками строительства и (или) третьими лицами требования кредиторов первой и второй очереди. В части погашенных требований по текущим платежам требования участников строительства и (или) третьих лиц подлежат погашению застройщиком в том же порядке и той же очередности, что и погашенные требования кредиторов по текущим платежам (п. 5);

в случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, - в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона (п. 6).

В пункте 7 статьи предусмотрены последствия ситуации, когда жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме:

в указанном случае передача объекта незавершенного строительства возможна только при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах подлежат направлению арбитражному управляющему и в арбитражный суд;

требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном комментируемым Законом (т.е. ст. 201.5 Закона), и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди. Речь идет о расчетах по денежным требованиям граждан - участников строительства (третья очередь) и расчетах с другими конкурсными кредиторами (четвертая очередь).

Пункт 8 статьи предусматривает перечень требований, которым должен соответствовать жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. В этом отношении следует отметить, что жилищным и жилищно-строительным кооперативам посвящен раздел V ЖК РФ, в ч. 1 ст. 110 которого (в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 349-ФЗ <1>) определено, что жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных данным Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов определяет Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" <2>, в п. 1 ст. 2 которого определено, что жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

--------------------------------

<1> pravo.gov.ru

<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41.

В пункте 9 статьи предусмотрено, что в создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица. Это допустимо в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с п. 10 статьи отсутствует необходимость получения согласия арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок.

Пункт 11 статьи обязывает арбитражный суд известить о рассмотрении вопроса о передачи объекта незавершенного строительства всех кредиторов, в том числе всех участников строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражным судом выносится один из следующих актов:

1) определение об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства. Такое определение выносится в случае соблюдения условий передачи объекта незавершенного строительства, предусмотренных комментируемой статьей. На случай вынесения такого определения в п. 13 статьи предусмотрено, что требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном комментируемым Законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди. Кроме того, указанным пунктом предусмотрено, что внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат направлению на погашение соответствующих требований кредиторов;

2) об отказе в удовлетворении ходатайства. Такое определение выносится в случае несоблюдения условий передачи объекта незавершенного строительства, предусмотренных комментируемой статьей. На случай вынесения такого определения в п. 13 статьи предусмотрено, что решение о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие, а внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

В пункте 12 статьи предусмотрено, что указанные в п. 11 статьи определения могут быть обжалованы в порядке, установленном АПК РФ. Как представляется, речь идет о том, что любое из указанных определений может быть обжаловано в соответствии с ч. 3 ст. 223 данного Кодекса, т.е. может быть обжаловано отдельно от судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение 10 дней со дня его вынесения.

Пункт 14 статьи определяет, что права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Согласно общей норме ст. 409 "Отступное" части первой ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.); размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

В пункте 14 статьи также предусмотрено, что размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства определяется как соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с п. 14 статьи:

с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования;

на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов;

требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Положения п. 15 статьи регламентируют переход прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу: во исполнение обязательства застройщика его права на объект передаются арбитражным управляющим на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства; государственная регистрация перехода прав на объект осуществляется после государственной регистрации кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства; с момента регистрации перехода прав к кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

На случай наличия у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства п. 16 статьи предусматривает, что жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта. При этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.




.


Борисов А.Н. Комментарий к федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Постатейный), Москва: Деловой двор, 2012



МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ
  
Количество Статей в теме 'Банкротство, арбитражные управляющие': 3247