СТАТЬИ АРБИР
 

  2016

  Декабрь   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
   

  
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?


Лизинг коммерческой недвижимости

В сложной экономической ситуации бизнесу свойственно искать новые инструменты, которые могут помочь минимизировать расходы. Таким инструментом может стать лизинг объектов коммерческой недвижимости. Причем произойти это может в не очень отдаленной перспективе.

Лизинг коммерческой недвижимости - не очень распространен на российском рынке. Тем не менее все большее количество специалистов присматривается к нему, как к выгодному инструменту при операциях с недвижимым имуществом. К тому же перечень объектов довольно большой. Ведь выступать в роли объекта лизинга коммерческой недвижимости может любая недвижимость, включая объекты на стадии завершения строительства, не обремененная залогом.

Сделки по лизингу недвижимости осуществляются так же, как и сделки по другим предметам лизинга, в том числе и по привычным для всех автомобилям. Основное отличие сделки по лизингу недвижимости - это регистрация договора лизинга в ФРС (он регистрируется как договор аренды, поскольку лизинг, согласно ГК РФ - вид арендных отношений) и регистрация права собственности на объект.

Основным отличием лизинговой схемы от других форм инвестирования являются (не зависимо от того, что выступает предметом лизинга) серьезные налоговые льготы. Лизинг позволяет снизить платежи в бюджет по налогу на прибыль. Кроме того, ускоренная амортизация, которая им предусмотрена, позволяет экономить на налоге на имущество. При использовании лизинга соотношение собственных и заемных средств не изменяется, что позволяет привлекать дополнительные банковские кредиты. Для недвижимости все перечисленные преимущества являются особенно актуальными в силу ее высокой стоимости.

Базовым условием для заключения сделки по лизингу недвижимости является авансовый платеж клиента, который должен составлять 20-30% стоимости объекта (с НДС). Платежи по лизингу могут быть ежемесячными или ежеквартальными. Срок, на который обычно заключается договор равен 5-10 лет. При этом удорожание объекта, которое оплачивается по договору лизинга, рассчитывается от 6% (в зависимости от суммы сделки, качественных характеристик предмета лизинга, размера авансового платежа и кредитоспособности лизингополучателя) в год. В эту сумму включен и налог на имущество. Размер лизинговых платежей четко устанавливается в договоре и не может быть увеличен впоследствии. По истечении срока договора лизинга заключается договор купли-продажи недвижимости, и объект переходит в собственность лизингополучателя.

Такой инструмент как лизинг коммерческой недвижимости, безусловно, выгоден для покупателей. Во-первых, он позволяет бизнесменам решить проблему долгосрочного привлечения денежных средств. Ведь приобрести объект единовременно, особенно дорогой и высококачественный - довольно дорого. Это могут позволить себе лишь крупные компании. Во-вторых, лизинг вызывает большой интерес у клиентов с точки зрения альтернативы аренде. Дело в том, что платеж по лизингу примерно равен или же чуть превышает (не более 10-15%) размер средней арендной ставки. Но при этом по окончании срока договора лизинга, клиент получает объект в собственность, а арендатор, естественно, так и остается «квартиросъемщиком».

Эти предпосылки позволяют надеяться, что лизинг со временем станет все более популярным инструментом на рынке российской коммерческой недвижимости. Пока же наши соотечественники не в полной мере научились пользоваться этим инструментом. Об этом свидетельствует и достаточно низкая доля сделок с недвижимостью в общем объеме нового бизнеса лизинговых компаний РФ - порядка 3%. Однако я уверен, что со временем лизинг займет более прочные позиции и станет заметно популярнее.

Что касается тех бизнесменов, которые «продают» свои недвижимые объекты в лизинг, этот инструмент также выгоден, но с небольшой оговоркой - когда балансовая стоимость, сформированная продавцом, примерно соответствует рыночной стоимости объекта (т. е. в лизинг предлагается качественный объект). В этом случае не возникает дополнительных выплат продавца по налогу на прибыль. Иными словами, если недвижимость принадлежит «эффективному» собственнику, уплата налогов не будет большой проблемой. В обратном случае, конечно же, для собственника это очень нежелательная ситуация и он с большой долей вероятности откажется от лизинговой схемы.

Для лизингополучателя выгода данного инструмента, как сказано выше, заключается в налоговых льготах. Согласно расчетам, экономия только по налогу на имущество составляет до 20% за срок амортизации.

На современном российском рынке существует некоторое количество схем, являющихся «альтернативами» лизингу. Например, это аренда с правом выкупа, или коммерческая ипотека. Но у всех них есть существенные недостатки. Так, долгосрочная аренда с преимущественным правом выкупа не пользуется популярностью у продавцов недвижимости, поскольку продавец обычно не готов получать свою оплату в рассрочку после получения покупателем права собственности или не хочет от арендатора получать деньги за объект частями. Не очень интересна такая схема и покупателю (он платит и за аренду, и за объект), поскольку она имеет ярко выраженные недостатки по налогообложению.

Ипотека является более интересным продуктом. Но с точки зрения налогообложения лизинг имеет некоторые преимущества. Так проценты по ипотеке предприятие может отнести на себестоимость только до определенного уровня, а все, что сверх него, нужно платить из прибыли. По лизинговой схеме все платежи относятся на себестоимость. Помимо этого, механизм ускоренной амортизации, используемый в лизинге, уменьшает выплаты по налогу на имущество в несколько раз.

Кроме того, при коммерческой ипотеке заемщик становится владельцем собственности, находящейся в залоге. При лизинге право собственности на объект лизингополучатель приобретает только после окончания срока договора лизинга. Напомню, что лизинг, согласно ГК РФ, вид арендных отношений.

Еще одно преимущество лизинга - он более доступный для клиента. Процедура принятия решения по лизинговой сделке проходит быстрее. То есть, основное преимущество лизинга - это возможность получения долгосрочного финансирования на оптимальных условиях, на фоне существенных преференций по налогу на имущество и налогу на прибыль.

Казалось бы, инструмент, выгодный практически всем, должен быть востребован и популярен. Но все как обычно упирается в экономические условия. И дело даже не в том, что российскую экономику с завидной регулярностью лихорадит. Для обеспечения экономической эффективности сделки договор лизинга должен заключаться на срок не менее 7-10 лет. Срок напрямую связан со сроком амортизации имущества, который у объектов недвижимости очень большой. Нестабильность экономической ситуации осложняет принятие рисков на длительный период. Да и далеко не у всех лизинговых компаний есть возможность привлечь «длинные» и дешевые средства и предложить адекватные условия лизингополучателю. Особенно остро эта проблема ощущается в регионах РФ.

Также хочется отметить такой серьезный сдерживающий развитие лизинга фактор, как несовершенство законодательной базы. Напомним, что основным преимуществом лизинга являются налоговые послабления. В свою очередь, появление налоговых льгот вызывает интерес контролирующих органов к лизинговым схемам. Из-за нечеткости существующего законодательства периодически происходят различные налоговые противоречия, приводящие даже к судебным процессам. Например, это может быть связано с возмещением НДС по сделкам возвратного лизинга, или с оспариванием других налоговых льгот.

Перечисленные причины обуславливают низкое количество лизинговых сделок. Да и предложений этой услуги от лизинговых компаний не так много. Это связано в первую очередь с тем, что собственники предпочитают реализовывать свои объекты по «серым» схемам, а лизинг этого категорически не предполагает.

На более развитых, прозрачных и стабильных западных рынках доля лизинговых сделок в общей структуре заметно больше, чем у нас. Это вызвано, не только «возрастом», но наличием «длинных» денег. Но при этом хочется особо отметить, что российский бизнес с точки зрения лизинга недвижимости находится в более выигрышном положении, нежели на западе. Дело в том, что там нет налоговых льгот для лизингополучателей. Кстати, это еще один из факторов, благодаря которому лизинг в будущем получит более широкое распространение в наших реалиях.

Перспективы лизинга недвижимости в нашей стране зависят от состояния экономики в РФ в частности и ситуации на мировых финансовых рынках в целом. Оздоровление экономики даст хороший толчок к развитию этого финансового инструмента. А он, в свою очередь, поможет развитию и становлению малого и среднего бизнеса, которым лизинг особенно интересен. Не мало важную роль здесь может сыграть субсидирование государством части процентных ставок, либо аванса, оплаченного лизинговой компании, за минусом НДС.




А. В. Каргаев Уральский государственный экономический университет (Екатеринбург)


Конкурентоспособность территорий. Материалы XV Всероссийского форума молодых ученых с международным участием в рамках III Евразийского экономического форума молодежи «Диалог цивилизаций «ПУТЬ НАВСТРЕЧУ» Часть 6. Направления: 10. Современный потребительский рынок и сфера услуг 15. Товароведение. Технология питания и процессы пищевых производств, Екатеринбург Издательство Уральского государственного экономического университета 2012



МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ
  
Количество Статей в теме 'Кадастровый учет недвижимости, кадастровые инженеры': 842