Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. В тоже время, проводя политику в области ипотечного кредитования нельзя забывать о вероятности возникновения рисков, связанных как с предоставлением кредита, так и его обслуживанием.
Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.
Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение и снизить риск не возврата кредита. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий банков, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.
Активное использование ипотеки обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние российской экономики, в частности, промышленности. Получить столь необходимые оборотные средства можно будет путем залога земельного участка, недвижимости и оборудования.
Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и как сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют, разумеется, дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства в области ипотеки Федеральный Закон «Об ипотеке» не лишен определенных несоответствий.
Институт ипотеки способен укрепить банковскую систему с одной стороны, а с другой стороны создает условия для формирования конкурентной среды в банковской сфере. Это обусловлено тем ,что банки, обладают значительными ресурсами для выдачи ипотечного кредита и тем самым создают определенную конкурентную борьба за клиента среди банков.
Важным для российской экономики является улучшение гражданского оборота. Этому способствуют ипотечные нормы при условии дальнейшего совершенствования залогового законодательства и приведение его в соответствие. Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантировать банкам возврат обеспечения.
Жилищный вопрос в России остается трудно решаемым. Треть россиян проживает в неблагоустроенных квартирах. Поэтому ипотека должна быть доступна большинству россиян.
Необходимо преодоление следующих проблем ипотечного кредитования:
устранение имеющихся недостатков в законодательстве, прежде всего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки (регистрации) жилья по адресу заложенной квартиры;
слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации сделок с недвижимостью в органах юстиции, в том числе с регистрацией договора залога;
слабое развитие оценочного и страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;
недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;
высокие и нестабильные ставки рефинансирования; нестабильные темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;
высокие издержки и риски банков на ипотечное кредитование из- за слабой стандартизации процедур выдачи ипотечных кредитов и их последующей продажи;
дополнительные риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;
высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;
высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышения инфляции;
низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья;
рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества;
Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества.
Для дальнейшего развития института ипотеки в Российской Федерации необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.
Развитие системы ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать «второе» дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.
В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.
Проблема недоступности ипотечного кредитования для основной массы населения является одной из важнейших для правительства страны, задача которого сделать ипотечный кредит таким же доступным, простым и эффективным, как в западных странах. Появление и развитее ипотечного механизма способствует снятию социального напряжения в обществе, так как ипотека дает реальную возможность улучшения жилищных условий.
Система долгосрочного ипотечного кредитования, организованная в России должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения. Она должна быть сопоставима с международными принципами организации ипотечного кредитования.
Т. А. Кирилова, Т. Д. Сиколенко
Уральский государственный экономический университет (Екатеринбург)
Конкурентоспособность территорий. Материалы XV Всероссийского форума молодых ученых с международным участием в рамках III Евразийского экономического форума молодежи «Диалог цивилизаций «ПУТЬ НАВСТРЕЧУ» Часть 5. Направления: 7. Совершенствование учета, анализа и статистики современной экономики, 9. Банки, фондовый рынок и коллективные инвестиции, Екатеринбург Издательство Уральского государственного экономического университета 2012
Количество показов: 3165