Закон об осо­бенностях банкротства застройщиков на защите дольщиков. Интервью.

С 15 августа 2011 г. вступил в силу закон об осо­бенностях банкротстваза стройщиков. О нем полезнознать любому покупателю жилья на первичном рынке недвижимости. О главных новациях законарассказал один из его авто­ров — заместитель директора Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономики Дмитрий Скри­пичников.

-Дмитрий Валерьевич, какие важные новации вы можете выделить?

-Федеральный закон № 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельно­сти (банкротстве)» направлен на защиту интересов граждан, вложивших свои день­ги в строительство квартир в многоквартирных домах. Для участия граждан в деле о банкротстве застройщика теперь не важен способ привлечения их средств. Т.е. это могут быть как договоры долевого участия, так и предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования (соинвестирования) строитель­ства, договор простого товарищества, выдача векселя, внесение денежных средств в ЖСК и заключение иных сделок.

Данная поправка является необходимой, поскольку строительство большинства многоквартирных домов началось еще до вступления в силу закона о долевом стро­ительстве 214-ФЗ и именно большинство таких застройщиков находятся сейчас в банкротстве или близки к этому. Таким образом, право требовать теперь получили не только лица, заключившие договоры об участии в долевом строительстве, но и те, кто покупал квартиры по другим схемам, а также машиноместа и офисы в жилых домах.

Изменена очередность удовлетворения требований кредиторов. Требования дольщиков будут погашаться раньше коммерческих кредиторов и налогов, но после требований по возмещению вреда жизни и здоровью и требований по заработной плате.

В рамках банкротства к участию в про­цессе признания права собственности в обязательном порядке должны при­влекаться все прямые и опосредованные участники строительства: соинвесторы, государственные органы, осуществляю­щие контроль и надзор в области долевого строительства (в Москве — Мосгосстрой­надзор, в Подмосковье — министерство стройкомплекса).

С учетом того, что большинство людей приобретали квартиры много лет на­зад и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с сегод­няшними ценами на квартиры, законом предлагается при установлении размера требований дольщиков помимо требований по возврату уплаченной денежной сум­мы также учитывать размер убытков в виде реального ущерба.

— Кто и как будет исчеслять размер убытка?

— Судья арбитражного суда. Споры с дольщиками о признании права на квар­тиры в достроенном или недостроенном доме теперь будут рассматриваться ис­ключительно в арбитражных судах. Арбитражные управляющие, представляющие застройщика в процессе банкротства, обязаны разыскивать дольщиков с целью ин­формирования их как о банкротстве застройщика, так и о правах дольщиков пре­тендовать на денежные средства или объекты недвижимости. Кроме того, судебное разбирательство может осуществляться не только по месту нахождения застройщи­ка, но и по месту застройки, и по месту нахождения большинства дольщиков. Ин­формацию по месту рассмотрения дела о банкротстве застройщика граждане могут найти на сайте: www.fedresurs.ru.

При этом размер убытков исчисляется как разница между стоимостью квартиры на момент признания за­стройщика банкротом и суммой денежных средств, кото­рую заплатили дольщики при заключении договора. Та­ким образом, если 5 лет назад покупатель жилья заплатил 300 тыс. руб. за квартиру, а сейчас она стоит 1 млн рублей, то размер убытков будет составлять 700 тыс. рублей, а общий размер требований дольщика для участия в деле о банкротстве будет составлять тот самый 1 млн рублей.

Отмечу, что внесение гражданином большей суммы, чем стоимость квартиры, не является теперь основанием для снижения размера его требований. Следовательно, если рыночная стоимость квартиры на момент открытия конкурсного производства понизилась по сравнению с ее стоимостью на момент заключения договора, а граж­данин уже все оплатил по ценам, действительным на мо­мент внесения средств, это не повлечет снижение размера требований.

— Теперьдольщикисмогутпредъявлятьсвоинеденеж­ныетребования, т.е. требованияопередачеквартиры, иимнепридетсярасторгатьдоговордляучастиявделеобан­кротстве. Какимобразомонибудутудовлетворяться?

— Возможны два варианта развития событий при удов­летворении требований дольщиков. Во-первых, погаше­ние требований дольщиков путем передачи объекта не­завершенного строительства созданному ими ЖСК или иному кооперативу. При этом необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:

1. текущие требования и требования по возмещению вреда жизни и здоровью и по зарплате должны быть удов­летворены, т.е. либо оставшегося имущества застрой­щика, помимо передаваемого дольщикам объекта, будет достаточно для удовлетворения указанных требований, либо нужно внести средства на депозитный счет для их погашения. При этом закон устанавливает механизм по­гашения таких требований любым третьим лицом;
2. отсутствуют двойные продажи на одну и ту же квар­тиру в этом доме;
3. отсутствуют залоговые кредиторы (например, бан­ки), не считая дольщиков по договорам долевого участия по 214-ФЗ, либо залоговые кредиторы согласились на пе­редачу объекта гражданам.

Возможен и второй вариант: в случае невозможности передачи объекта незавершенного строительства доль­щикам удовлетворяются их денежные требования с уче­том убытков в виде реального ущерба. Кроме того, за­коном предусмотрена возможность передачи квартиры дольщикам, в случае если право собственности на нее не оформлено, но дом достроен и введен в эксплуатацию. Указанное положение связано с тем, что гражданин уже может жить в доме несколько лет, но регистрация права собственности затягивается, в том числе по вине застрой­щика.

Положения о банкротстве застройщиков распростра­няются и на те случаи, когда в отношении застройщика уже возбуждено производство по делу о банкротстве, но расчеты с кредиторами еще не наступили. В указанной си­туации дольщикам необходимо заявить свои требования в течение 60 дней с момента вступления в силу изменений в Закон о банкротстве, т.е. с 15 августа 2011 г., это связано с установленными Законом о банкротстве процедурами и сроками их проведения, а также сроком закрытия реестра требований кредиторов.

— Законимеетобратнуюсилу. Почему?

— Как правило, законы не имеют обратной силы и на­правлены на регулирование отношений, возникших после вступления такого закона в силу. Однако в отношении за­стройщиков законодатель решил отступить от этого пра­вила, распространив действие закона также на те дела о банкротстве застройщиков, которые были возбуждены до 15 августа 2011 г., включая и конкурсное производ­ство. Здесь, однако, надо отметить, что в таком конкурс­ном производстве на момент вступления закона в силу не должны перейти к расчетам с кредиторами. Следует помнить еще об одной особенности: законом специаль­но продлевается срок закрытия реестра требований кре­диторов. Срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шести­десяти дней после дня вступления закона в силу. Таким образом, у всех обманутых покупателей жилья есть в за­пасе время, чтобы успеть заявить свои требования.

Количество показов: 1404