Дорогие нaши читaтeли сeгодня в нaшем номeрe мы пoстaрaeмcя ответить на часто задаваемый вами вопрос об установлении фактов владения, пользования земельным участком как собственным. Я понимаю, почему он так остро заинтересовал наших читателей. Вспомним, к примеру, лето 2009 года, которое было очень жарким и засушливым, что привело к частым пожарам в лесах, на полях, в деревнях, в связи с этим снизился сбор урожая, добавим сюда экономический кризис, который добрался до России в 2008 году и получим:
- рост цен на продукты
- безработицу,
- низкую заработную плату и т.д.
В итоге люди стараются, как можно больше урожая выращивать на своих земельных участках, но не все являются собственниками обрабатываемых ими земель. В связи с этим остро встает вопрос об установлении фактов владения, пользования земельным участком как собственным. Специально для решения данной проблемы мы взяли интервью у специалиста очень подробно разбирающегося в данном вопросе – доктора юридических наук Видова Романа Павловича.
- Роман Павлович, специально для наших читателей, скажите, на основании каких документов устанавливается факт владения, пользования земельным участком как собственным?
- Если разговор идет только о владении и пользовании земельным участком, значит, пользователь не является собственником данного участка и не может распоряжаться им. Владение и пользование происходит на основании заключенного с собственником (арендодателем) участка договором аренды, который в соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ подлежит государственной регистрации
- А если возникнут споры по поводу пользования и владения земельным участком, где и как их можно решить?
- Если не возможно решить вопрос мирным путем, то дело решается в судебном порядке. Для этого необходимо предъявить в суд документы, на основании которых арендатор имеет право владеть и пользоваться земельным участком. Такими документами являются:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, либо бессрочный (для государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления).
- Договор субаренды
- Свидетельство на наследство, в котором должно быть указано, что наследство состоит из права аренды земельного участка.
- Сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком).
Так же хотелось бы добавить, что в соответствии со ст. 234 ГК РФ, граждане или юридические лица, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретают право собственности на это имущество.
- А в вашей практике были споры по поводу права на землю
- Была такая интересная ситуация, когда гражданка «В» купила у гражданки «Д» старый, полуразрушенный дом, для того, чтоб построить на нем новый. Продавец показала границы земельного участка – от забора до забора, и покупательницу его размер устроил. Она не обратила внимания, что в договоре купли-продажи значился только дом, а выбранный участок указан не был.
После завершения сделки, гр. «В» начала перестраивать дом, а земельный участок со временем оформила в аренду. Но через 6 лет часть земли, на которой уже стоял дом гр. «В», оказалась в собственности соседки – город подарил ей 4 сотки. Соседка обратилась в суд с требованием признать часть дома, которая оказалась на ее участке, незаконным самостроем. Первое, что сделала гр. «В» это обратилась к соседям о заключении мирового соглашения, соседи отказались решить дело мирным путем В судебном разбирательстве выяснилось, что на момент продажи старого дома не были определены границы межевания и ссылаясь на ст. 273 ГК РФ в которой говорится о том, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Суд пришел к выводу, что процесс межевания был проведен с нарушениями, без участия гр. «В», и после того как дом был построен и отказал в удовлетворении исковых требований соседей.
- Был еще спор по поводу неоплаты земельного участка по договору аренды.
23.10.2008 Администрация города и ООО заключили договор аренды земельного участка сроком до 25.07.2020.
30.03.2010 Администрация, ООО и ОАО заключили договор по условиям которого ООО с согласия администрации передает, а ОАО принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды на часть земельного участка 6 132 м3.
В одном из пунктов договора от 30.03.2010 предусмотрено, что с момента вступления его в силу ответственными перед администрацией становятся ООО в части пользования земельным участком общей площадью 13 868 м3 и ОАО в части пользования земельным участком общей площадью 6 132 м3.
В связи с тем, что ООО своевременно не вносит арендную плату, администрация обратилась в Арбитражный суд с иском о взыскании с ООО задолженности за пользование земельным участком площадью 13 868 м3
Решением Арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Федеральный арбитражный суд своим постановлением решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Администрация обратилась в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, с заявлением о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции администрация просит эти судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение в толковании и применении норм права.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям:
- В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы – земельный налог и арендная плата.
- В соответствии со статьями 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении оплаты за пользование этим имуществом.
- В соответствии со статьей ГК РФ обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно договору аренды ООО обязалось своевременно вносить арендную плату за земельный участок указанную в договоре аренды.
Так как договор аренды и факт предоставления администрацией ООО во владение и пользование всего указанного земельного участка не оспариваются, администрация была вправе требовать от ООО уплаты соответствующей арендной платы как за весь участок, так и за его часть.
Заявляя требование, об уплате арендной платы исходя из меньшего размера земельного участка, администрация действовала добросовестно в соответствии с заключенным между нею, ООО и ОАО договором от 30.03.2010 о передаче прав и обязанностей на часть земельного участка по договору аренды, о котором ООО не могло не знать.
Суд кассационной инстанции, поддерживая позицию суда первой инстанции, не принял договор от 30.03.2010 в качестве доказательства. При этом суд кассационной инстанции указал, что ООО – ответчик по настоящему делу – сохранил за собой право аренды оставшейся после передачи 6 132 м3 части участка площадью 13 868 м3, и, сославшись на изменение площади арендованного земельного, признал, что до формирования самостоятельных земельных участков единый объект аренды находится в пользовании двух лиц.
Возможность заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям ГК РФ, и п. 3 ст.36 ЗК РФ. При этом, как следует из пунктов 19 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11), договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них.
При этом пунктом 20 постановления № 11 установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поскольку договором от 30.03.2010, заключенным между администрацией ОАО и ООО, не предусмотрено иное, обязательство последних по внесению арендной платы за весь земельный участок является солидарным.
Согласно статье 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 статьи 304 АПК РФ и подлежат отмене.
- Какой совет вы хотели бы дать нашим читателям по поводу правильного оформления прав на земельный участок,
- Во первых покупая какие-либо постройки первым делом постарайтесь оформить земельный участок в собственность, для того чтоб не только владеть и пользоваться земельным участком, но и иметь право распоряжаться им, и соседи не могли претендовать ни на какую часть вашего участка. Либо переоформить договор аренды на свое имя.
- Во вторых внимательно изучите договор аренды, на основании которого продавец владел и пользовался данным земельным участком и строил на нем жилье, которое в дальнейшем вы решили у него купить, и потребуйте документ, где определены границы межевания данного участка, не просто видеть забор или какое-либо ограждение и думать, что это и есть границы земельного участка, а чтобы они были документально подтверждены.
- Спасибо Вам Иван Андреевич за такую полезную для нас информацию, надеюсь, что вы еще не раз будете консультировать наших читателей по важным для них вопросам.
Свечникова Алена Сергеевна
Специалист по экономике и праву
Количество показов: 1518