СТАТЬИ АРБИР
 

  2016

  Декабрь   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
   

  
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?


Аренда зданий, сооружений, предприятий - Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств

Под договором аренды предприятий подразумевается то, что арендодатель обязуется предоставить арендатору за определенную плату во временное пользование и владение предприятие, используемое для осуществления предпринимательской деятельности (п.1 ст.656 ГК).

По договору аренды в составе предприятия арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Также, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Письменная форма заключения договора аренды, является обязательной в том случае, если обе стороны договора юридические лица, если же сторонами договора являются физические лица, то обязательная письменная форма, требуется только в том случае, если договор заключается более чем на год. Также договор аренды недвижимого имущества, как и любая другая сделка с недвижимостью подлежит обязательной государственной регистрации.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его неисполнение или ненадлежащее исполнение регулируются на основании общих положений об аренде.

В случае если арендодатель уклоняется от предоставления имущества по истечении согласованного или реально выполнимого срока арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке (ст. 398 ГК РФ). В таком случае предъявляется иск в суд или арбитражный суд (выбор суда будет зависеть от подведомственности спора), решение которого исполняется через судебного пристава-исполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя, не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, полученные вследствие задержки исполнения обязательства. Арендатор также вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства. В сумму возмещения убытков могут входить дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

На арендодателя, также возлагается ответственность за недостатки сданного им в аренду имущества, затрудняющие или препятствующие его использование в соответствии с условиями заключенного договора. Ответственность наступает даже в том случае, если арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. при скрытых недостатках.

Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:

а) безвозмездное устранение недостатков;

б) соразмерное уменьшение арендной платы;

в) возмещение расходов на устранение недостатков, в том случае, если сделает это своими силами;

г) досрочное расторжение договора.

Закон (п. 1 ст. 612 ГК РФ) предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и арендодателю. Арендодатель извещенный о требованиях или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащим состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более экономичен и приемлем для арендодателя. Арендодатель также будет обязан полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были оговорены заранее, либо известны арендатору еще при заключении договора. Арендодатель не отвечает и за те недостатки, которые арендатору необходимо было обнаружить во время осмотра и проверки исправности имущества при его получении, здесь речь идет о явных недостатках, для выявления которых достаточно провести более внимательный осмотр получаемых в аренду вещей, и направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от претензий недобросовестных лиц. Например, арендатор, который заключил договор, не вправе предъявлять арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как порванные обои, неработающие замки, некачественно поставленный линолеум и т.д., так как эти недостатки должны были быть выявлены еще при осмотре передаваемого здания (помещения). Более того, арендодатель при приеме имущества по окончании договора, может предъявить претензии арендатору о состоянии имущества.

Наиболее часто встречающимся нарушением арендаторов, является нарушение сроков внесения арендной платы, в связи с эти арендодатель вправе потребовать досрочное внесение соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Здесь следует понимать не однократную, либо длительную задержку оплаты.

Существуют также и другие основания предусмотренные ГК РФ, в соответствии, с которыми арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора(ст. 619 ГК РФ).

Когда арендатор:

- использует имущество с существенными нарушениями условий договора или применение назначения имущества не указанного в договоре;

- существенно ухудшает состояние имущества;

- не вносить арендную плату больше двух раз подряд, в установленные сроки;

- не осуществляет капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки.

В равной степени к договору аренды относятся: положения о способах, основаниях и порядке расторжении (изменении) договора, ст. 619 ГК лишь незначительной части конкретизирует основания для расторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.

Кочурова (Гусева) Екатерина Юрьевна

Специалист по экономике и праву



МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ
  
Количество Статей в теме 'Арбитражный суд, защита гражданских прав': 669