СТАТЬИ АРБИР
 

  2016

  Декабрь   
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
   

  
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?


Аренда - Недействительность договора

Аренда (от лат. arrendare — отдавать внаём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Аренда различается по видам: аренда , субаренда, наем, поднаем. Также для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Объектом аренды могут быть движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих свойств в процессе их использования. Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. Запрещается сдавать в аренду предприятия оборонных отраслей, связи, транспорта, предприятия топливно-энергетического комплекса, здания государственных банков и т. д.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации(регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

Сторонами договора являются: арендодатель и арендатор.

Арендодатель – это юридическое или физическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за определенную плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником, либо законом.

Арендатор – это физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды с арендодателем. Арендатор оплачивает пользование и владение имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений, за исключением гражданской дееспособности.

Гражданин Петров А.И. заключил договор аренды с туристической фирмой «ОАЗИС» своей квартиры под офис. Сторонами были оговорены условия аренды:

  • фирма производит в квартире ремонт;
  • оплачивает коммунальные услуги;
  • платит арендную плату владельцу.

Что естественно проходит мимо налоговой службы, но как гласит п.3 ст. 288 ГК "Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое". Из этого следует несоответствие этого договора закону, по этому договор может быть признан недействительным. Так как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса РФ «Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам»).

Подобные действия является общепринятой ошибкой граждан РФ. На основании этого примера делаем вывод: раз нет договора аренды, то все перечисленные в договоре расходы фирма должна производить за счет чистой прибыли, оставшейся после уплаты всех налогов. А поскольку договор ничтожен, налоговый орган может применять санкции, а если бы договор был оспоримым, то прежде чем принять санкции налоговый орган должен был бы обратиться в суд. Существует еще несколько общих для всех договоров причин по которым договоры могут считаться недействительными или как говорят юристы, общих оснований недействительности договора.

Основные из них - несоответствие закону или иным правовым актам (т.е. Указам Президента и Постановлениям Правительства России), деятельность без лицензии, превышение полномочий лицом, подписавшим договор, мнимый договор и др.

Несоответствие договора закону или иным правовым актам (статья 168 ГК). Это наиболее распространенное основание. Оно применяется, если какое-нибудь условие договора не соответствует норме закона, Указа или Постановления. Сделка, недействительная по этому основанию в большинстве случаев ничтожна.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации. Все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход РФ (статья 169 Гражданского кодекса РФ «Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности»).

Цель, противная основам правопорядка и нравственности (статья 169 ГК). В законе нет точных юридических признаков, которые позволили бы однозначно истолковать эту формулировку. Это означает, что законодатель намеренно отдал решение вопроса на усмотрение суда. Суд должен решить соответствует ли цель договора основам правопорядка и нравственности или нет. Вообще говоря, это вполне нормально. Не все ситуации можно строго описать и ГК довольно часто апеллирует к добросовестности, беспристрастности и независимости суда и все больше появляется судебных решений, в которых судьи действительно демонстрируют все эти качества. Однако, взгляды формируются годами и по существующим до сих пор понятиям суд - это бюджетная организация. Судьи не имеют собственного источника существования, кроме зарплаты, которую им платят из бюджета. Более того, хотя декларирована независимость судов, они фактически находятся в прямой зависимости от администрации городов, так как только администрация может обеспечить им и свет и тепло и ремонт судебных зданий. И все это, конечно, невольно отражается в тех решениях, которые принимают суды.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае если кто - либо из сторон не может возвратить полученное в натуре, необходимо возместить его стоимость в деньгах. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Таким образом, следует вывод: чтобы не допускать ошибок в оформлении договора аренды, не терпеть убытки и не оплачивать судебные издержки, необходимо знать законы и правовые акты, касающиеся этого вопроса. Гражданин РФ должен знать свои права и быть юридически подкованной личностью.

Ильющенкова Алена Николаевна

Специалист по экономике и праву



МОЙ АРБИТР. ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ В АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ
КАРТОТЕКА АРБИТРАЖНЫХ ДЕЛ
БАНК РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ
КАЛЕНДАРЬ СУДЕБНЫХ ЗАСЕДАНИЙ

ПОИСК ПО САЙТУ
  
Количество Статей в теме 'Арбитражный суд, защита гражданских прав': 669