Оценка объектов незавершенного строительства

Под объектом незавершенного строительства принято понимать строения и сооружения, различного типа назначения, то есть объекты недвижимости. Но, до получения застройщиком акта государственной комиссии, объекты незавершенные строительством не являются недвижимостью, в связи с действующим законодательством.

Влияют различные факторы на стоимость объекта незавершенного строительства:

• различные варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенный строительством, с определением самых перспективных и доходных вариантов использования земельного участка, влияющих на дальнейшую функциональную ориентацию будущего строения;
• величина затрат необходимых для полного завершения строительства, и
• степень завершенности строительства.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволяет:

• поставить на баланс объект незавершенного строительства;
• определить и зафиксировать рыночную стоимость на определенную дату объекта незавершенного строительства;
• принять решение о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства.
• принять решение о купле-продаже объекта незавершенного строительства;
• определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Действующие на сегодняшний день нормы проектирования предусматривают наличие общественных зданий и сооружений, зданий и сооружений производственного назначения, а также жилых зданий.

Для успешной оценки объекта незавершенного строительством необходимо правильно классифицировать объект. Для оценщика наиболее важной является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать, в качестве недвижимости, которая в дальнейшем будет приносить доход.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две группы:

1. к первой группе относят здания и сооружения, у которых отсутствуют возможности изменения функционального назначения из-за особенностей конструктивных и иных решений, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.
2. во вторую группу входят объекты, в которых можно изменить функциональное назначение.

Методы оценки незавершенного строительства

Оценка незавершённого строительства не использует сравнительный подход, ввиду практической невозможности подобрать информацию по продажам схожих объектов незавершённого строительства на открытом рынке.

Для оценки незавершенного строительства наиболее применяемым считается составление сметы, что является основной частью проводимого расчета. Нужно учитывать, что составление смет увеличивает стоимость самой оценки, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области сметного проектирования.

Насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий зависит Физический износ. При этом все зависит от климата местности, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Для готовых зданий измеряется Функциональный износ, как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального дефекта здания или же как затраты на устранение этого недостатка. Для объектов незавершенного строительства, эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов определить сложно.

Не значительная потеря стоимости в результате воздействия иных внешних факторов может быть последствием изменений на рынке. Стоимость объекта зависит также и от возможности изменить его предназначение на конкретной стадии строительства.

Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства объекта, возможного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.

Следует отметить, что одним из основных составных элементов исходно-разрешительной документации считается условие инженерного обеспечения объекта, согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям коммуникаций. В основном, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет.

Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, необходимо учесть вновь. Что в свою очередь может значимо повлиять на стоимость объекта незавершенного строительства.

Особенно важно, при оценке незавершенного строительства иметь наиболее полную информацию по объекту, т.к. это сильно сказывается на стоимости работ по оценке, а особенно на сроках проведения оценки.

Как показывает практика, при долгострое многие необходимые для оценки документы исчезают или утрачиваются. В итоге, одним из основных способов определения стоимости объекта незавершенного строительства является визуальный осмотр и фотографирование оценщиком объекта оценки.

Со временем меняется стоимость капитала, вложенного в строительство, в том числе и незавершенное, по причине инфляции, с изменением спроса, а также меняется под действием других факторов, включая моральное и физическое старение объекта.

Для кредитования, оценка незавершенного строительства ведется с учетом всех факторов, влияющих на стоимость имущества, которым является незавершенное строительство, с учетом месторасположения, соседствующих объектов и наличия инфраструктуры и с учетом объема произведенных строительных работ.

Особенно важно, если проводится оценка незавершенного строительства для кредитования, то она должна производиться персоналом, имеющим компетентность в области оценки коммерческой недвижимости. Факты и документы должны подтверждать оценку объектов незавершенного строительства. Застройщик представляет их содержание по состоянию на тот момент времени, когда проводится оценка незавершенного строительства.

Оценка объектов незавершенного строительства проводится на основе глубокого анализа рыночных критериев, на основе реальной, документально подтвержденной информации.

Только опытные специалисты, способны провести грамотную оценку всех объектов незавершенного строительства.

Для оценки незавершенного строительства, необходимо предоставить следующие документы:

1. Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
2. Документы, подтверждающие права на земельный участок.
3. Разрешительная документация на строительство.
4. Общая пояснительная записка к строительному проекту.
5. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания.
6. Акт консервации не завершенного строительством объекта.
7. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.
8. Отраслевая принадлежность объекта;
9. Дата начала строительства и дата окончания строительства
10. Сведения о конструктивной системе здания;
11. Разрешенная годовая потребляемая мощность;
12. Площадь застройки;
13. Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Александрова Олеся Александровна

Специалист по экономике и праву

Количество показов: 21377